足立区の空き家問題を徹底解説：原因から活用法、行政代執行まで

足立区における空き家の現状と課題

足立区における空き家の現状と課題にはどのようなものがあるのでしょうか。

この章では、それぞれ詳しく解説していきます。

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• 調査と対応の現況
• 空き家化の背景要因
• 空き家は地域資源になり得る

調査と対応の現況

足立区では、令和3年度から空き家の状況調査と利活用モデル事業が本格化しています。

区の巡回や実態調査は毎年数百件規模で行われ、近隣からの相談や通報も年間数百件に上ります。

その中から、倒壊の恐れや衛生問題が著しい「特定空家等」の疑いがある案件が毎年数十件抽出され、助言・指導、勧告と段階的に対応が進むのが一般的な流れです。

空き家化の背景要因

背景には、高齢化だけでなく、家族の形の変化があります。

単身高齢者世帯は増え続け、病気や施設入所などで一時的に住まなくなった家が「そのまま空き家化」するケースが目立ちます。

所有者が遠方に住んでいる、相続人が複数で連絡が取りづらい、相続登記が済んでいない――こうした「管理のボトルネック」が、現場の課題として浮かび上がっているのです。

空き家は地域資源になり得る

ただ、ここで強調したいのは「空き家＝悪」ではないということ。

庭の手入れや通風・換気、郵便物の整理、近隣とのコミュニケーションなど、基本的な管理が行われていれば、近隣に不安を与えることはありません。

むしろ、適切なリフォームやリノベーションで賃貸やコミュニティスペースへと生まれ変わり、地域の活性化に寄与する可能性が十分にあります。

足立区は所有者向けの相談会を年数回開催し、毎回数十名が参加。

年間の相談件数は数百件にのぼり、「再利用」と「取り壊し」をどう振り分けるか、事例を通して学べる機会が広がっています。

「空き家＝悪」ではなく、管理と活用次第で地域資源に変わる――この視点が解決の第一歩です。

特定空家等と行政代執行～法律上の定義とリスク～

空き家を放置すると「特定空家」に指定されることがあります。

この章では、特定空家に関する情報と、さらに放置した場合に起きる可能性のある行政代執行に関してもご紹介いたします。

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• 特定空家等の定義と法改正のポイント
• 足立区の対応フロー（助言・指導～行政代執行）
• 税制インセンティブと代執行費用の負担
• 解体・アスベスト等の費用目安とリスク
• 早期対応と支援制度の活用

特定空家等の定義と法改正のポイント

ニュースなどで目にする特定空家等とは、法律・空家等対策の推進に関する特別措置法が定める「危険・衛生・景観・生活環境の面で著しく問題のある空き家」のことです。

この法律は平成27年施行、令和5年12月に改正され、自治体の関与がさらに明確になりました。

足立区の対応フロー（助言・指導～行政代執行）

足立区の対応は、段階を追って行われます。

まずは所有者への助言・指導。

改善が見られなければ勧告、命令へと進み、最後の手段として行政代執行（強制的な撤去・解体）が実施されます。

税制インセンティブと代執行費用の負担

ここで知っておきたい大切な点は二つ。

ひとつは、勧告段階で固定資産税の住宅用地特例（たとえば更地比で最大1/6などの優遇）が外れる可能性があること。

空き家を放置するほど税負担が増えるため、「管理・改善に動くインセンティブ」が仕組みとして組み込まれています。

もうひとつは、行政代執行が行われた場合、費用が原則として所有者に請求されることです。

解体・アスベスト等の費用目安とリスク

目安として、木造2階建て・延床80～100㎡の解体費用は150～250万円程度。

道路条件が悪い、重機が入りづらい、隣接建物が近接している、基礎やブロック塀の撤去が必要などの場合は上振れします。

近年はアスベスト（石綿）含有の調査や除去も重要で、調査に数万円、除去は数十万～100万円超と、条件によって費用が増えることがあります。

代執行費用を滞納すれば延滞金や差押えにつながるリスクがあり、資産価値の棄損だけでなく、心理的な負担も大きくなります。

早期対応と支援制度の活用

こう書くと不安をあおるように聞こえるかもしれませんが、むしろ「早めに手を打てば、選択肢は広がり、費用は抑えられる」ということをお伝えしたいのです。

足立区では、空家等管理活用支援法人の制度準備が進んでおり、管理不全な空き家への対応がよりきめ細かくなる見込みです。

困ったときに頼れる「受け皿」が増えるのは、所有者にとって大きな安心材料になります。

勧告で住宅用地特例が外れる可能性と、代執行費用は原則所有者負担――この二点は必ず押さえてください。

空き家活用で押さえておきたい重要ポイント

足立区で空き家を活用する際に押さえておきたい重要ポイントをまとめました。

具体的に活用を考えている方は参考にしてみてください。

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• 安全性・適法性の確認と基本改修の費用目安
• 補助金・税制支援の活用ポイント
• 伴走支援と専門家連携の重要性

安全性・適法性の確認と基本改修の費用目安

空き家を活用する際の出発点は、家の「安全性」と「適法性」を確かめること。

耐震診断は簡易なら数万円、本格診断なら10万～20万円程度で、補強工事は100～300万円がひとつの目安です。

水回り（キッチン・浴室・トイレ）の更新は150～300万円、古い配管の更新は50～150万円ほど。

電気・照明・インターネット配線の整備は20～80万円、断熱材の入れ替えや高断熱窓の導入は30～150万円程度のレンジが一般的です。

内装の更新（床・クロス・建具）は80～200万円くらいを見込んでおくと、費用計画が立てやすくなります。

補助金・税制支援の活用ポイント

費用が心配な方に朗報なのが、補助金と税制の支援です。

年度や要件により内容は変わりますが、足立区や国の制度で、耐震・断熱・バリアフリーなどの改修に対して上限50～150万円程度の補助が用意されることがあります。

申請は工事前であることが一般的で、審査期間は2～8週間程度。

予算が早期に消化される年度もあるため、事前に申請し、交付決定を確認してから着工するのが安全です。

税制では、長期優良住宅化リフォームに対する所得税控除、固定資産税の減免（要件あり）などが使える可能性があります。

税の世界は条件や例外が多いので、税理士や区税担当への相談が「損を防ぐ近道」です。

伴走支援と専門家連携の重要性

そして、情報と伴走の力を活用しましょう。

足立区の空家対策担当では、助成金の最新情報、施工業者の紹介、権利関係の整理のポイントなどを教えてくれます。

面談は30～60分程度が目安で、無料で予約制のことが多いです。

不動産会社、建築士、司法書士、必要に応じて社会福祉士（見守りや居住継続の支援）などが連携すると、費用・法務・活用の「全体設計」が現実的かつスムーズに進みます。

誰かが伴走してくれるだけで、不安は目に見えて小さくなります。

補助金は「工事前申請・交付決定後着工」が鉄則で、伴走者を得るほど失敗は減ります。

足立区で空き家をリノベーションして賃貸物件化する方法

足立区で空き家をリノベーションして賃貸物件化する上での流れや方法を詳しく解説いたします。

空き家のリノベーションを検討されている方は参考にしてみてください。

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• 全体の流れとスケジュールの見える化
• 改修費用の目安と投資判断の考え方
• 賃料相場・利回り試算と実例
• 資金調達・見積り・設計思想の工夫

全体の流れとスケジュールの見える化

賃貸化を検討するなら、全体の流れを事前に「見える化」しておくと安心です。

一般的なスケジュール感は、現況調査（2～4週間）で耐震・設備・雨漏り・白蟻などをチェック。

企画・設計（3～6週間）でターゲット層（ファミリーか単身か、ペット可か、在宅勤務対応か）や工事範囲、概算費用を固めます。

補助金の申請（2～8週間）を挟み、工事（4～12週間）へ。

最後に撮影や広告を準備して募集（2～4週間）まで進めると、全体で数カ月の計画になります。

改修費用の目安と投資判断の考え方

費用の目安は、耐震補強100～300万円、水回り更新150～300万円、内装80～200万円、断熱・窓改修30～150万円、電気・ネット配線20～80万円。

小さな修繕なら20～80万円で収まることもありますし、スケルトンに近い大規模改修なら300～800万円を見込むケースもあります。

ここで「費用対効果」を意識するのがコツです。

駅徒歩、周辺の生活施設、学校区、間取りの柔軟性（壁の抜きやすさ）などを踏まえて、何に投資すれば賃料が伸びるのかを見極めましょう。

たとえば在宅勤務ニーズが高いエリアでは、防音性の高い窓とワークスペースの造作が賃料アップに直結します。

賃料相場・利回り試算と実例

費用の目安は、耐震補強100～300万円、水回り更新150～300万円、内装80～200万円、断熱・窓改修30～150万円、電気・ネット配線20～80万円。

小さな修繕なら20～80万円で収まることもありますし、スケルトンに近い大規模改修なら300～800万円を見込むケースもあります。

ここで「費用対効果」を意識するのがコツです。

駅徒歩、周辺の生活施設、学校区、間取りの柔軟性（壁の抜きやすさ）などを踏まえて、何に投資すれば賃料が伸びるのかを見極めましょう。

たとえば在宅勤務ニーズが高いエリアでは、防音性の高い窓とワークスペースの造作が賃料アップに直結します。

資金調達・見積り・設計思想の工夫

資金調達にも工夫の余地があります。

リフォームローンの金利は年1.5～3.5％程度が一般的で、複数行を比較すると0.3～0.8％程度の差が生まれ、総返済額で数十万円の違いになることがあります。

自治体提携の低利融資が用意される年度もあるため、区の情報をこまめにチェックしましょう。

相見積もりは最低3社は必要でしょう。

仕様や数量を統一したうえで価格比較をすると、総額で10～20％程度の削減余地が生まれるケースが珍しくありません。

工期と品質のバランスを見ながら、既存の良材を活かす、躯体をいじりすぎない、将来のメンテナンス性を高める――こうした設計思想が、長い目で見たときにコストを救います。

足立区で空き家を活用するその他の選択肢（売却・譲渡・バンク等）

賃貸化が正解とは限りません。

売却、解体、直接買取、無料譲渡、空き家バンクの活用など、状況に合わせた道があります。

木造延床80～100㎡の解体費用は150～250万円が目安。

更地にすると買い手がつきやすくなる一方、建物付きの再生ニーズが存在するエリアでは、躯体を活かしたほうがむしろ魅力的な場合もあります。

直接買取は成約までが速く（1～4週間）、内見や改修の手間がほぼ不要ですが、相場より5～15％低い査定が提示される傾向があります。

「時間と価格のトレードオフ」と考えると判断しやすいでしょう。

売却・買取・解体は「時間と価格のトレードオフ」を理解したうえで、インスペクションで見える化を。

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• 売却・解体・買取のメリットと注意点
• 無料譲渡や空き家バンク、相続登記の重要性

売却・解体・買取のメリットと注意点

売却の最大のメリットは、維持費（固定資産税は年間数万円～）の負担や近隣トラブルの芽を早期に抑えられることです。

直接買取はスピードと手間の少なさが魅力ですが、価格は相場より低めになります。

老朽化が進んでいる場合、雨漏りやシロアリ、土台の腐朽など「見えないリスク」が潜んでいることも。

事前にインスペクション（住宅診断、3～8万円程度）を入れて状態を可視化し、契約条件（瑕疵担保の取り扱い、現況有姿の範囲、越境物の是正）を明確にすることで、後悔を減らせます。

また、用途地域や建ぺい率・容積率、斜線制限、接道義務など、基本的な都市計画・建築制限の確認は不可欠です。

足立区のまちづくりの方針や再開発の予定、地区計画があるかどうかで、建て替えや再生の可能性が大きく変わります。

たとえば再開発が進むエリアでは、一定の景観配慮や高さ制限が設けられることがあり、建物の活用方針を「まちの未来」と合わせて考える視点が重要になります。

無料譲渡や空き家バンク、相続登記の重要性

無料譲渡では、「譲り渡す側の安心」と「譲り受ける側の安心」を両立させる契約設計が鍵です。

現況有姿の前提、境界の扱い、地中障害物（古い基礎・浄化槽）の扱い、残置物処理費の負担区分、近隣との越境物の是正――これらを契約書に丁寧に落とし込むことで、後のトラブルを減らせます。

写真や図面で現況を記録し、測量図や公図を確認する手間は、最終的に双方の安心につながります。

空き家バンクを使う際は、「一目で良さが伝わる」写真（広角すぎない、歪みの少ない撮影）、手書きでも見やすい間取り図、徒歩ルートの所要時間、日当たりの時間帯、窓の方位、騒音の状況など、実際の暮らしをイメージできる情報が効果的です。

再生プランのラフ（工事の概算と期間、賃料の見込み、補助金適用の可能性）を添えると、問い合わせが増える傾向があります。

「ここでどんな暮らしができるのか」を伝えられると、心は動きます。

そして、忘れてはいけないのが相続登記です。

令和6年4月から相続登記申請が義務化され、正当な理由なく申請しない場合は過料（10万円以下が想定される制度設計）の対象となり得ます。

登記が済んでいないと、売却、融資、補助金申請が止まりやすく、結果的にコストも時間も膨らみます。

司法書士への依頼費用は10～20万円が目安で、登録免許税は固定資産評価額の0.4％。

必要書類（戸籍、遺産分割協議書、固定資産評価証明など）を早めに集め、親族間の意向をすり合わせておくと、スムーズに進みます。

手続きが終わった瞬間、肩の荷がすっと軽くなる――多くの方がそう感じています。

相続登記は義務化済み、未了だと売却・融資・補助金が止まるため最優先で着手を。

リスクを避ける管理術と、近隣とのコミュニケーション

空き家の管理は、法律や費用だけではありません。

ご近所との関係性こそ、実は最も重要な土台です。

遠方に住む所有者であれば、ポストの郵便物があふれないよう転送手配をする、月に一度の換気・通水を依頼する、庭木や雑草の手入れを外部委託する（年2～4回、1回あたり1～3万円程度）、外灯やセンサーライトを設置する（数千円～2万円程度）――こうした小さな積み重ねが、防犯上の抑止力になり、近隣の安心につながります。

また、空き家管理サービスを利用する方法もあります。

月額3,000～10,000円程度で、巡回・通風・簡易清掃・写真報告をしてくれる事業者があり、遠方所有者にとっては頼れる選択肢です。

台風シーズン前には、飛散物の点検や屋根・雨樋の簡易チェックを入れておくと安心度が高まります。

害虫・害獣対策は被害が出る前に行うのが鉄則で、白蟻点検は無料～数千円、駆除は数万円～、ハチ駆除は1～2万円程度が目安です。

近隣への連絡先（管理者・所有者の電話やメール）を掲示しておくと、もしものときの連絡がスムーズです。

通報や苦情は、感情が高ぶった状態で寄せられることもあります。

だからこそ、丁寧に受け止め、事実確認をし、対応の見通しを共有することで、信頼関係は回復します。

「すぐに動く」「連絡を返す」「状況を説明する」――この三つの姿勢が、空き家問題の現場では何よりの安心材料になります。

管理の基本は「定期点検・可視化・迅速連絡」、ご近所との信頼形成が最大のリスク対策です。

まとめ・総括（要約）

足立区の空き家問題は、高齢化や家族構成の変化、相続停滞や遠方居住など複数要因が重なって発生しています。

区は令和3年度以降、実態調査や相談対応を強化し、特定空家等に該当し得る案件に助言・指導、勧告・命令、最終的には行政代執行で対処しています。

勧告で固定資産税の住宅用地特例が外れる可能性、代執行費用は所有者負担という仕組みにより、「放置より早期対応が得」というインセンティブが働きます。

現況写真の記録、補助金情報の確認、司法書士への連絡など、伴走者（区担当・専門家）と共に進めれば、空き家は地域の価値へ変えられます。

「早めに動けば得になる」—この原則を軸に、今日から行動を始めましょう。

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