空き家の処分方法を知りたい！売れないときはどうすればいい？補助金情報も解説

空き家を放置するとよくない？

今、空き家は全国で増加傾向にあります。
空き家を放置することでどのようなことが起こるのでしょうか。

空き家問題の現状と深刻さ

国土交通省が発表した「空き家制作の現状と課題及び検討の方向性」によると、日本の住宅総数と総世帯数は2018年まで増加傾向にあります。

以下の表は、1998年～2018年までの住宅総数と総世帯数をまとめたものです。

	住宅総数	総世帯数	空き家数	空き家率
1998年	4,201万戸	3,781万世帯	576万戸	11.5%
2003年	4,588万戸	4,116万世帯	659万戸	12.2%
2008年	5,759万戸	4,997万世帯	757万戸	13.1%
2013年	6,063万戸	5,245万世帯	820万戸	13.5%
2018年	6,241万戸	5,400万世帯	849万戸	13.6%

引用：国土交通省「空き家政策の現状と課題及び検討の方向性

表の通り、住宅総数と総世帯数は右肩上がりで増加していますが、実は人口は2008年をピークとして年々減少しているのです。

これは2024年以降も同様に減少していくとの予測です。

さらに第一次ベビーブーム時に生まれた世代（いわゆる団塊の世代）の相続が進んでおり、管理されていない放置された空き家が増加しています。

空き家数と空き家率はじわじわ上昇しており、今後の人口減少の予測を踏まえるとこれからさらに空き家は増加していくことも想定されるでしょう。

以下は野村総研が公表した2028年及び2033年の総住宅数、空き家数、空き家率の予測数値になります。

	総住宅数	空き家数	空き家率
2028年	6,884万戸	1,394万戸	25.5%
2033年	7,106万戸	2,146万戸	30.2%

引用：野村総合研究所レポートより

驚くべきことに、2033年には3割以上が空き家となってしまう予測となっています。

最近はよく空き家に関するテレビCMも流れているのを見ますし、全国的に空き家は解決すべき深刻な問題と捉えられています。

所有者への負担が上がる！？

空き家を相続した場合、持ち主にはさまざまな費用の負担が発生します。

最も大きいものとして、固定資産税の納税が挙げられます。

本来、住居などの建物がある場合は、宅地並み課税の特例により、一般的な固定資産税よりも税額の負担は軽くなります。

しかし、管理されていない空き家の場合、地方自治体から特定空家に認定されるかもしれません。

その場合、改善や指導に従わなければ、宅地並み課税の特例から除外されてしまい、固定資産税が大幅に増額されてしまう可能性があります。

地域経済に大きな悪影響が！？

空き家が増えることで、地域経済に悪い影響を与える可能性があります。

管理されていない空き家「特定空家」が増えてしまうと、著しい劣化のある家が地域の様々なところで見られるようになります。

そうなると、地域の不動産価値が低下する要因となってしまいます。

特にまったく管理されていない廃墟のような空き家が近所にある場合、その地域で暮らしたいと思う人も少なくなってしまうため大きな悪影響があります。

さらには近隣住民も不安を感じてしまい、地域の人口も減少し、管理されていない空き家がさらに増えるという悪循環になってしまうことも考えられます。

空き家を処分する方法をご紹介

ここでは空き家を処分する方法をご紹介します。建物を残したままのパターンや、解体するパターンなど様々な方法がありますので、ぜひ参考にしてみてください。

※各項目をタップすると、詳細の説明に飛びます。

空き家の処分方法

• 建物を残したまま売却する
• 解体して更地にした後売却する
• 第三者に無償譲渡する
• 地域の自治体や法人に寄付する
• 相続放棄する
• 空き家バンクを利用する

建物を残したまま売却する

建物を残したまま売却するには、建物の状態が良かったり立地が良く需要が多い地域などの場合に可能です。

建物の解体費用がかからないため、売却する際の費用も最小限に抑えることができる点が最大のメリットです。

ただし、建物や外構が著しく損傷している場合や、そもそも住宅の需要が多くない立地では、建物を残したままの売却は難しいでしょう。

解体して更地にした後売却する

前述の通り、老朽化や損傷が激しい建物の場合はそのままで売ることが難しいため、解体して更地にしてから売却した方がいいでしょう。

木造空き家の場合、解体費用は１坪あたり一般的に3～5万円が目安で、延床面積50坪の場合は150万円～250万円が相場となります。

ただし、気を付ける点としては、建物を解体して更地にしたからといって100%売却できるとは限りません。

不動産会社と相談しながら、果たして解体する費用対効果が得られるのかどうかを検討することが重要です。

第三者に無償譲渡する

空き家を第三者に譲渡代金なしで譲り渡す方法です。
空き家は所有しているだけで固定資産税や修繕費用などの維持費がかかります。

有料で売れない場合でも、無償で引き取ってもらえるのならずっと空き家を持っているよりは維持費を払わなくて済むので負担が減る、というわけです。

ただし、無償譲渡でも売主に税金が発生する場合があります。

• 個人から個人への無償譲渡：売主は非課税（買主に贈与税が発生）
• 個人から法人への無償譲渡：売主に所得税が発生することがある

参照：国税庁より

地域の自治体や法人に寄付する

前述した空き家の無償譲渡に関連する内容になりますが、今回は個人から法人への無償譲渡です。

ただし、原則としては自治体や法人への寄付はハードルが高いと思っていた方がいいでしょう。

自治体や法人は、譲り受けた空き家と土地を将来的に活用する前提であることが多いと思います。

その場合、その空き家が地域の開発計画や土地利用計画と合致していないと判断すれば譲り受けることはないでしょう。

まれに更地の場合に、自治体が求めている場所とニーズが合っていた際にはもらってくれることもありますが、あまり期待はしない方がいいでしょう。

相続放棄する

相続放棄とは、被相続人のすべての遺産について相続しないことです。

被相続人の死亡を認識してから3か月以内に家庭裁判所に申し立てをすることで、相続放棄が可能となります。

この手続きを行うことで、借金や負債などのマイナスの財産を引き継がずに済みます。

相続税の支払いも不要となり、空き家を所有することで発生する固定資産税や光熱費、修繕費といった維持費もかからなくなります。

空き家も相続放棄の対象となるため、空き家を相続したくない場合には、相続放棄を行うことで相続人から外れることができます。

ただし、気を付けてほしいこととして、相続放棄は「すべての」遺産を放棄するものなので、例えば空き家だけを放棄し、他の財産を相続するということはできません。

そのため、預貯金や土地などのプラス財産よりも、負債の方が大きい場合に相続放棄を選択することをおすすめします。

空き家バンクを利用する

空き家バンクは、登録された空き家情報をホームページなどで公開し、買いたい人と売りたい人をマッチングする制度です。

メリットとしては「全国に情報発信できる」「通常の不動産市場では扱いにくい物件でも登録可能」な点です。

デメリットとしては「積極的な販促活動がない」「成約の不確実性」が挙げられます。

空き家バンクは、通常の不動産市場では難しい物件の売却機会を提供する点で有用です。特に、地方の物件や特殊な条件の物件に適している可能性があります。ただし、成約までのプロセスや時間は物件によって大きく異なる可能性があります。

利用の注意点としては、空き家バンクを利用する場合、所有者は自ら適切な価格設定や物件の魅力向上に努める必要があります。また、地域の需要や市場動向を理解し、現実的な期待を持つことが重要です。

処分できない場合は活用も検討できる

売却や譲渡が困難な場合は、空き家を所有したまま活用する方法を検討してみましょう。
この章では空き家の活用例を一部ご紹介します。

• 民泊事業を行う
• 駐車場経営を行う
• リノベーションして自分たちで住む

民泊事業を行う

最近、空き家を活用した民泊事業が注目を集めています。この傾向は、日本における空き家の増加と、訪日外国人観光客の急増という二つの要因に支えられています。

民泊事業を始めるには、法的手続きが必要不可欠です。

具体的には、旅館業法に基づく許可、特区民泊制度の利用、または住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）に基づく届出のいずれかが求められます。

ただし、全ての物件や地域が民泊に適しているわけではありません。

民泊は確かに新たな収益源となる可能性を秘めていますが、いくつかの課題も存在します。

例えば、事業開始時の初期投資、営業可能日数の制限、周辺住民との関係性などが挙げられます。

さらに、民泊に関する規制は地域ごとに異なる場合があります。そのため、合法的に事業を運営するには、関連する法律や条例を十分に理解し、適切に対応することが重要です。

※民泊経営に関しては以下記事にて詳しくご紹介しています。

駐車場経営を行う

空き家を駐車場として活用することは、比較的低コストで始められる事業として注目されています。

特に都心部では駐車スペースへの需要が高く、月極や時間貸しの形態で安定した収入源となりえます。

駐車場経営の利点の一つは、その管理の簡単さです。他の不動産活用方法と比較すると、日常的な維持管理にかかる労力が少ないのが特徴です。

ただし、駐車場事業の収益性については現実的な見方が必要です。
安定した収入は期待できますが、大きな利益を生みだすわけではありません。

それでも、空き家を放置することによる経済的損失や維持費用を考慮すると、駐車場として活用する方が有利な選択肢となる可能性が高いです。

この事業をはじめる際は、十分な事前調査が必要不可欠です。特に立地条件の精査や、予想される収益の綿密な分析を行うことが重要です。

これらの準備を通じて、より確実な事業計画を立てることができるでしょう。

※駐車場経営に関しては以下記事にて詳しくご紹介しています。

リノベーションして自分たちで住む

最後に、空き家をリノベーションして自分で住む、という方法です。
この方法のメリットは、なんといっても新築より総額費用を抑えてマイホームを手に入れることができる点です。

自分の好きなようにカスタマイズができるため、新築と同じような感覚で安く家を建てることができます。

ただし、空き家の状態によってはリノベーション以外の費用が発生する場合もあります。
例えばシロアリの駆除や、雨漏りの原因調査と補修などです。

特に木造住宅の場合は上記のような問題が起こる可能性が高いため、空き家の状況をしっかり把握した上で決定するようにしましょう。

空き家の解決なら一括比較サイトがおすすめ

ここまで、空き家の処分方法や活用方法など、さまざまな解決案をご紹介してきました。
ただ、これらの解決策を自分で実行するのはなかなかに困難です。

空き家の解決策をメーカーに依頼する場合は、複数社に見積もりを出してもらい、その金額や解決プランを比較することが大切です。

でも、自分でいくつもの会社に連絡するのってめんどくさいし、どのメーカーにすればいいのかよくわからないですよね？

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空き家を処分するときに使える補助金はある？

ここまで、空き家を処分するための方法をご紹介してきました。
最後に、空き家を処分するときに使える補助金。助成金を一部ご紹介します。
主に空き家を解体する方に向けた補助金・助成金となります。

東京都荒川区

「古い空家の解体費助成」
荒川区では、安全で安心して住める災害に強い街づくりを推進するため、古い空家を解体する際に解体費の一部を助成しています。

＜助成建築物＞
・1年以上使用されていないことが確認できること
・昭和56年5月31日以前に建築されたものであること
・区が現場調査等により東海等のおそれがあると判定したものであること

＜助成対象者＞
・空家の所有者（個人または中小企業（宅地建物取引業者を除く）に限る）
・住民税（法人の場合は、法人事業税）、国民健康保険料等を滞納していないこと


＜助成額＞
空家の解体に要する費用（消費税相当額を除く）の2/3の額
かつ、1件につき100万円以上を上限とする

※ただし、区が「不良住宅」（構造等が著しく不良であり、住宅として著しく不適当なもの）と判定した場合、解体する建物の延べ面積1平方メートルあたり26,000円（延べ面積500平方メートルまで）を上限とする。

詳細は荒川区のホームページをご覧ください。

参照：荒川区「古い空家の解体費助成」

埼玉県坂戸市

「坂戸市空き家等除却費補助金制度」
埼玉県坂戸市には、空家の除却（解体）時に工事の一部を補助する制度があります。

＜補助対象物件＞
次のすべての要件を満たす必要があります。
・一戸建ての住宅で、補助金の交付の申請時に居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの（※概ね年間を通して建物の使用実績がないこと）
・他の公共事業による移転、建て替え等の補償対象になっていないもの
・所有者またはその親族が居住していたもの

＜補助対象者＞
以下のすべての条件を満たす必要があります
・補助対象物件の所有者またはその相続人であること
・市税の滞納がないこと
・暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第2条第6号に規定する暴力団員ではないこと
・坂戸市暴力団排除条例第3条第2項に規定する暴力団関係者ではないこと

＜補助対象工事＞
敷地内の補助対象物件すべてを除却する工事
ただし、次の工事は除きます。

・補助金交付決定通知の日より前に着手した工事
・補助金交付決定通知の日から起算して2か月以内に完了することができない工事
・他の同種の補助金等の交付を受けて行う工事

＜補助金額＞
〇空き家等の場合
・市内業者の除却工事：最高30万円
・市街業者の除却工事：最高10万円
※補助対象経費に1/2を乗じて得た額（その額に1,000円未満の端数があるときは、これを切り捨てた額）

〇管理不全空家等の場合
・市内業者の除却工事：最高40万円
・市外業者の除却工事：最高20万円
※補助対象経費に1/2を乗じて得た額（その額に1,000円未満の蓮があるときは、これを切り捨てた額）

詳細は埼玉県坂戸市のホームページをご覧ください。

参照：埼玉県坂戸市「坂戸市空き家等除却費補助金制度のご案内」