世田谷区の空き家が増える背景と問題点

空き家問題が深刻化する世田谷区の統計と現状

まずは世田谷区の空き家数や増加傾向を把握し、問題の規模を明確にします。

近年の調査によると、世田谷区内の空き家数は約5万8000戸にのぼり、都内でも比較的多い水準と言われています。

高齢化が進み、相続によって所有者が不明確になっているケースや、住む予定が立たないまま物件が放置されるケースが増えたことが背景にあります。

特に長期間管理がされていない空き家は、雑草や害虫問題、建物の老朽化など周辺地域にも影響を及ぼすため、早期の対策が必要です。

空き家を放置していると、防犯面の懸念材料となり、犯罪の温床になるリスクも指摘されているため、一層の注意が求められます。

以下は、世田谷区の空き家戸数の年次推移です。増減の波がありつつも、2010年代に大きく増加したことが分かります。

参照：世田谷区空家等対策計画

この推移から、2008年に一時的な減少が見られたものの、2013年に急増し、その後も高水準で推移していることが確認できます。

背景には、高齢化の進展、相続手続きの停滞、老朽化物件の市場性低下など複合的な要因があると考えられます。

最新の推計（約5万8000戸）とも整合的に、長期的には空き家数が高止まりしている状況です。

空き家が生まれる原因：売れない・貸せない・壊せないケースを解説

空き家を抱える理由はさまざまですが、大きく分けると売却・賃貸・解体の停滞が要因となっています。

空き家が放置される背景には「物件の市場価値が不十分」「老朽化や立地条件が不利」「解体費用や相続手続きの負担」など、所有者にとって複合的なデメリットが重なる状況があります。

世田谷区は都心部へのアクセスが良いエリアですが、築年数や物件の特殊性によっては売り手や借り手が見つかりにくく、そのまま放置されてしまうことが珍しくありません。

こうした要因を一つずつ解消していくためにも、まずは原因を明確に整理することが重要です。

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• 売れない：知っておきたい不動産価値の落とし穴
• 貸せない：物件の老朽化や立地条件の制約
• 壊せない：相続や費用負担の壁

売れない：知っておきたい不動産価値の落とし穴

築年数の経過や相続時の意思決定難航、立地・インフラの不利が重なると売却が停滞しやすく、事前に市場価格を把握しておくことが重要です。

特に築古物件はリフォーム費用などの負担が大きく、買い手がつくまで時間がかかることがあります。

立地が不便な場所や、周囲に十分なインフラが整っていない状況では、さらに売却へのハードルが上がるため、あらかじめ市場価格をしっかりと把握しておくことが大切です。

貸せない：物件の老朽化や立地条件の制約

老朽化や利便性の低さは賃貸需要を縮小させるため、リフォームの費用対効果を冷静に見極めることがポイントです。

貸し出す場合は、借り手が心地よく暮らせる設備や環境が必要ですが、老朽化が進むとメンテナンスコストや安全面での不安が増します。

また、駅から遠いなど、利便性が低い物件は需要が限られやすく、結果的に空き家のまま残されることにつながります。

これらの問題を軽減するには、リフォームや改修に関する費用対効果を冷静に見極めることがポイントです。

壊せない：相続や費用負担の壁

解体費用の高額性や固定資産税の増額リスク、相続人間の負担合意の難しさが放置の原因となるため、早めの話し合いと専門家相談が不可欠です。

相続によって所有者が増えた場合、解体費用の負担割合をめぐって相続人間で合意を得るのが難しい場合があります。

解体にかかる費用は高額になることも多く、さらに更地にした後の土地利用が決まらなければ、固定資産税の増額リスクも高まります。

こうした状況が長引くと、そのまま物件を放置してしまうケースが増えるため、早めの話し合いと専門家への相談が不可欠です。

世田谷区の空き家対策と行政の取り組み

世田谷区は法令に基づく特定空き家の是正や、所有者と専門家・事業者を結ぶ独自制度で早期解決を支援しています。

空き家の増加を抑制するために、行政側は積極的に取り組みを進めています。

法令に基づいて特定空き家の指定を行い、周辺住民への危険や著しい景観低下を招く物件には、強制的な是正措置を執ることもあります。

また、世田谷区独自の施策として、空き家の所有者と専門家・事業者を結びつけるための制度が整備され、早期に相談しやすい環境を作っているのが特徴です。

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• 空家等対策の推進に関する特別措置法の改正ポイント
• 世田谷区空家等対策計画（第2次）と主な施策
• せたがや空き家活用ナビの活用と相談先

空家等対策の推進に関する特別措置法の改正ポイント

改正により特定空き家の基準が明確化され、放置が長期化すると固定資産税の優遇解除などの不利益が生じるため迅速な方針決定が重要です。

特別措置法の改正により、特定空き家として認定される基準が明確化され、延滞や放置状態が長期化した場合には固定資産税などの優遇措置が解除されるケースが増えてきました。

これにより、所有者は早めに管理や活用方針を決めないと余計な税負担や行政からの指導を受ける可能性があります。

改正のポイントを把握しておくことで、空き家を最適なタイミングで処分・活用する判断につながります。

世田谷区空家等対策計画（第2次）と主な施策

予防から活用までの総合計画に基づき、危険空き家の是正指導や相続啓発、費用・税情報の提供を強化しています。

世田谷区では、空家等対策計画（第2次）を策定し、空き家の予防的な対策から発生後の活用まで総合的に対応しています。

具体的には危険な空き家への是正指導や、相続時の対応を促す啓発活動など、多角的な施策を展開しています。

所有者には、税金や解体費用などに関する情報提供を積極的に行い、空き家の早期解消や安全確保につなげることを目指しています。

せたがや空き家活用ナビの活用と相談先

無料相談窓口で専門家が公平に売買・賃貸・相続の解決策を提案し、事業者連携で最適な活用を支援します。

世田谷区では、空き家所有者や関係者向けにせたがや空き家活用ナビという無料相談窓口を設置しています。

専門家が公平な立場から売買や賃貸、相続の問題への具体的な解決策を提案してくれるため、初めて空き家問題に直面した方でも安心して相談可能です。

必要に応じて実際の事業者とも連携しているので、複数の候補を比較検討しながら、自身の状況に合った最適な活用方法を探ることができます。

活用方法：改修・リノベーション・解体の手続きと注意点

改修・リノベーションか解体かを費用対効果と将来のリターンで比較し、補助金・減税を活用して初期負担を抑えましょう。

空き家を活用するためには、改修・リノベーション、または解体という選択肢があります。

物件の状態や所有者の方針によっては、改修して賃貸物件や自宅として再生するケースもあれば、思い切って解体し、更地として活用するケースもあります。

いずれにしても、費用面と将来的なリターンを天秤にかけながら慎重に検討することが大切です。

自治体が用意している補助金や減税措置を活用すれば初期負担を抑えられる場合もあるため、情報収集を怠らないようにしましょう。

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• 改修・リノベーションで空き家を再生するメリット
• 解体によるリスク・公的補助制度を活用するには

改修・リノベーションで空き家を再生するメリット

魅力的な改修により賃貸・店舗などへ再生し、世田谷区の高い需要を背景に安定収益と資産価値向上が期待できます。

古い空き家をリノベーションすることで、魅力的な賃貸物件や新たな店舗スペースなどに生まれ変わらせることができます。

世田谷区内は人口が多く住環境を求めるニーズも高いため、センスや機能性を高める改修を行えば安定した家賃収入が期待できます。

改修費用を投資と考え、将来的に資産価値を向上させる方法として検討するケースも増えています。

解体によるリスク・公的補助制度を活用するには

解体は税優遇の喪失などリスクがある一方、更地で用途自由度が高まり売却価値向上も見込めるため、補助制度を併用して検討を。

解体は費用が大きく固定資産税の優遇措置を失うリスクもあるため、一概に安全策とは言えません。

一方、更地にすることで新たな用途を自由に検討できるメリットもあり、土地の立地が良い場合には売却価値の向上が期待できます。

世田谷区や国の補助金制度を活用すれば解体費用を一部カバーできる場合もあるので、複数の選択肢を比較しながら手続きを進めると良いでしょう。

空き家活用事例：賃貸・地域活動・高齢者向けサービス

賃貸やコミュニティ拠点化などの活用は、所有者の収益化と地域活性化の両立に寄与します。

空き家を有効に活用できれば、地域や所有者双方にメリットがあります。

活用プラン次第では、空き家は地域にとって有益な場所となり得ます。

賃貸をはじめ、コミュニティの拠点として改装するなど、多様な形で地域活性化を促す役割を担う事例が増えています。

世田谷区では、各種団体や自治体と連携した取り組みが活発で、高齢者や子育て世代を対象とした交流スペースの需要も高まっています。

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• 居住用賃貸として収益化するポイント
• コミュニティスペース・シェアハウスなどの新しい活用

居住用賃貸として収益化するポイント

耐震補強や水回り更新など安全・快適性の向上と、ターゲット明確化・適正家賃設定が空室リスク低減の鍵です。

賃貸経営を成功させるには、需要に合ったリフォームや適正な家賃設定が欠かせません。

例えば耐震補強や水回りの設備更新など、安全面と快適性を高める改修を行うと空室リスクが低減されます。

入居者募集の際にはターゲット層を明確にし、地元の不動産会社やオンラインのプラットフォームを活用して幅広く情報を発信することが有効です。

コミュニティスペース・シェアハウスなどの新しい活用

高齢者サロンや子育て拠点、シェアハウス化は交流を促し、社会的意義と収益性を両立する活用として注目されています。

空き家を地域活動やシェアハウスとして活用する事例も注目されています。

高齢者向けサロンや子育て支援拠点としてリノベーションすれば、住民同士の交流を促す場になりやすく、地域コミュニティの再生にも貢献できます。

シェアハウスとして運営すれば、住民同士の助け合いや多世代交流が起こりやすくなるため、社会的意義と収益の両面から魅力ある活用方法として人気を集めています。

相続に伴う空き家問題を解決するための手続きと注意点

相続発生直後から登記・名義変更を迅速に行い、行政や専門家へ早期相談することで費用・税制面の不利益を回避できます。

相続が発生した場合、早い段階から適切な手続きを進めることが重要です。

相続後に空き家を長期間放置するとトラブルの原因になりやすく、結果的に維持費がかさむだけでなく、所有者間の関係が悪化するリスクも高まります。

世田谷区では空き家問題への対策が進んでいるため、早めに行政や専門家に相談することで費用面や税制上の優遇を含めたアドバイスが得られます。

スムーズに対応するためには、相続発生時から登記や名義変更を迅速に行い、将来の賃貸や売却に備えることが欠かせません。

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• 相続登記の義務化と相続登記の進め方
• 相続が発生したときのトラブル事例と防止策

相続登記の義務化と相続登記の進め方

2024年4月から相続登記が義務化されるため、必要書類を整え速やかに名義変更しないと罰則対象となる可能性があります。

2024年4月より、相続登記が義務化されるため、相続によって取得した不動産の名義変更を怠ると罰則の対象になる可能性があります。

相続登記には、被相続人の戸籍謄本や遺産分割協議書など、複数の書類の準備が必要です。

必要な手続きに時間がかかる場合もあるので、相続が発生したら速やかに専門家へ相談することをおすすめします。

相続が発生したときのトラブル事例と防止策

複数相続人の場合は費用分担で紛争化しやすいため、事前の家族合意と専門家の助言、遺言書整備で予防しましょう。

相続人が複数いる場合、空き家の管理費用や解体費用などの分担が合意できずに長期化するトラブルが起こりがちです。

相続前に、財産分与の方向性を家族で話し合い、専門家のアドバイスを受けておくことで、こうした衝突を未然に防ぎやすくなります。

また、遺言書を整備しておくことも、後々の紛争を回避するための有効な手段です。

活用前に知っておきたい税金・費用の基礎知識

維持コストと税負担、修繕費を見通した長期管理計画を立て、選択肢ごとの税制優遇・補助金を把握して最適化を図りましょう。

空き家を維持・活用する際には、税制面での優遇や費用負担に関する情報収集が欠かせません。

空き家を所有し続ける場合、固定資産税や都市計画税などの維持コストは当然かかってきます。

また、老朽化した建物は定期的な修繕費用が必要になるため、計画的な資金管理が欠かせません。

活用や売却、解体など、どの方法を選ぶかによって税負担や経費の内容が大きく変わるため、事前に制度を把握しておくことが大切です。

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• 空き家を所有し続ける際に必要な維持費・管理費
• 売却・賃貸・解体時にかかる税金と減税制度

空き家を所有し続ける際に必要な維持費・管理費

固定資産税・都市計画税に加え、草刈りや定期点検などの管理費を計上し、特定空き家指定での軽減解除リスクにも注意が必要です。

空き家の維持費としては、固定資産税・都市計画税に加え、草刈りや建物の定期点検などの管理費用がかかります。

豆にメンテナンスを行わないと老朽化を早めてしまい、結果的に大きな修繕コストが必要になります。

特定空き家として指定されると、固定資産税の軽減措置が解除される場合もあるため、費用全体を見通した長期的な管理計画が重要です。

売却・賃貸・解体時にかかる税金と減税制度

譲渡所得税や賃貸収入課税、耐震改修減税・補助金などを確認し、正確な記帳と制度活用で負担を最適化しましょう。

空き家を売却する場合には譲渡所得税や住民税がかかり、購入時期や築年数によって特例が適用される場合があります。

賃貸に出す際は、家賃収入が課税対象となる一方で、経費として認められる項目もあるため、正確な記帳が求められます。

解体やリフォームを伴う場合は、補助金や耐震改修の減税制度を利用できることもあるので、行政機関や専門家に相談しながら最適な方法を検討しましょう。

空き家におけるトラブル事例と解決策

放置は雑草・不法投棄・崩落などの近隣被害や災害リスクを高めるため、早期の管理・対策が必要です。

放置された空き家は、周辺環境に悪影響を及ぼす場合があり、早期対処が必要です。

空き家が放置状態にあると、雑草の繁茂やゴミの不法投棄などで近隣住民との摩擦が生じるケースが多く見られます。

さらに、老朽化が進むと建物の一部が崩落して道路を塞いだり、台風・地震などの災害時に大きな被害をもたらすリスクが高まります。

こうしたトラブルを避けるためにも、空き家の所有者は早期に管理・対策を講じることが重要です。

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• 近隣トラブルを防ぐためのメンテナンスと管理
• 老朽化や災害リスクへの対策と保険の検討

近隣トラブルを防ぐためのメンテナンスと管理

雑草刈りや破損修繕、定期見回りを徹底し、異変は早期に専門業者へ依頼することでトラブルを未然に防ぎます。

雑草の定期的な刈り取りや外壁の破損修繕など、最低限のメンテナンスを怠らないことがトラブル回避の第一歩になります。

特に、木材が傷んだフェンスや屋根瓦の破損などは、近隣に被害が及ぶ可能性があるため注意が必要です。

家の様子を定期的に見回り、異変があれば早めに専門業者に依頼して維持管理に取り組むと良いでしょう。

老朽化や災害リスクへの対策と保険の検討

火災・地震保険の加入や耐震補強を検討し、補助制度で費用負担を軽減する体制を整えましょう。

空き家は長期間利用されないことで耐震性や耐久性が低下している場合があり、台風や地震といった災害時に深刻な被害を受けやすい傾向にあります。

そのため、火災保険や地震保険などの加入を検討し、保険金で修繕費をカバーできる体制を整えておくことが望ましいです。

大規模な耐震補強が必要な場合でも、自治体が提供する補助制度を活用すれば費用の一部負担を軽減できる可能性があります。

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