空き家特例とは？ 3,000万円の特別控除と適用要件を徹底解説

空き家特例とは？その概要と背景

まずは空き家特例の成立した経緯やその目的について解説し、なぜこの制度が必要とされているのかを大づかみに理解します。

空き家特例とは、相続や遺贈によって取得した空き家を譲渡する際に、譲渡所得から3,000万円を控除することができる特例制度です。

相続開始日から3年以内に売却することや、被相続人が生前に実際に居住していたことを示す要件が必要になります。

増加し続ける空き家問題への対応策として設けられたこの特例は、老朽化した家屋の解体や耐震性を満たした住宅への再利用を促進する狙いがあります。

背景としては、高齢化社会の進展により被相続人が居住していた家屋が空き家になってしまうケースが急増していることが挙げられます。

さらに、空き家が放置されることで治安や景観の悪化が進むだけでなく、防災上のリスクも高まるため、政府は税制優遇を通じて空き家の適切な管理や売却を後押ししているのです。

空き家特例の適用対象となる不動産と必要条件

空き家特例を利用するためには、いくつかの要件を満たす必要があります。

対象不動産の種類や要件、注意点を確認しましょう。

空き家特例の対象となる不動産は、被相続人が居住していた家屋であり、相続または遺贈によって取得したものに限られます。

店舗や事務所として使用された形跡のある物件は原則として対象外となるため、居住用であったことを示す書類や住民票などが重要になります。

また、家屋が老朽化している場合は解体して更地にしてから売却するか、耐震改修工事などを施して基準に合致させる必要があります。

要件を満たさないまま譲渡すると、特例の適用外となるため十分な注意が必要です。

売却のタイミングや建物の取り扱い方について事前にしっかり確認し、必要書類を揃えることでスムーズに特例を利用することができるでしょう。

※各項目をクリックすると詳細にジャンプします。

• 被相続人居住用家屋の要件
• 建物を取り壊す場合のポイントと時期
• 老人ホーム入居中の扱い

被相続人居住用家屋の要件

被相続人が死亡時まで居住していた家屋であることが基本的な要件となります。

ただし、高齢者向けの施設へ入居する前に実質的な居住実態があった場合は、一定の要件を満たすことで特例が認められる場合があります。

家屋が居住専用であったことを示すために、被相続人の住民票や公共料金の支払い記録などを整えておくのが重要です。

建物を取り壊す場合のポイントと時期

家屋が老朽化しており、安全面や費用面で耐震改修が難しい場合には、解体して更地にしてから売却する方法があります。

特例を受けるには、売却までに取り壊しが完了していることが要件となるため、計画的に施工会社や自治体と連絡を取り、必要な手続きを進める必要があります。

解体後の土地を適切な時期に売却することで、要件を満たしやすくなるでしょう。

老人ホーム入居中の扱い

被相続人が老人ホームなどに入所していた場合でも、その入所前に対象家屋で居住していた事実があれば、空き家特例を利用できる可能性があります。

具体的には、施設等への入所日や被相続人の住民票の異動状況などを確認する必要があります。

また、特例を受けるためには、被相続人が他に居住していた物件を所有していなかったかどうかも確認されることが多いため、財産全体の状況を正確に把握するようにしましょう。

空き家特例の手続きフローと必要書類

空き家特例を適用するための主な申請フローと準備すべき書類について、具体的なステップを追いながら確認します。

まずは、相続が発生してから売却までの流れを全体的に把握しましょう。

空き家特例を受けるには、被相続人が住んでいた家屋であることを示す確認書や、耐震改修もしくは解体工事の手続きを証明する書類などを整える必要があります。

必要書類を早期に準備しておくと、物件の買い手が見つかったときにスムーズに売却を進められます。

書類集めには自治体や法務局など、複数の機関での手続きが伴う場合もあるため、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。

提出先や書式に不備があると申請が通らず、結果的に税の優遇を受けられなくなる可能性もあるので、漏れなく確認しましょう。

※各項目をクリックすると詳細にジャンプします。

• 被相続人居住用家屋等確認書の発行手続き
• 確定申告における注意点

被相続人居住用家屋等確認書の発行手続き

自治体によっては、被相続人の住民票や家屋の登記情報などを併せて所定の様式で提出し、被相続人が居住していた家屋であると証明する書類を発行してもらう必要があります。

申請先は市区町村の担当窓口となるケースが多く、さらに指定された書類が地域ごとに細かく異なるため、事前に必ず確認しましょう。

確認書の交付に時間がかかると売却計画全体に影響が及ぶため、余裕をもった手続きを心がけてください。

確定申告における注意点

空き家特例は、譲渡所得に対する3,000万円控除を受ける制度であるため、確定申告時に正確な手続きが必須です。

申告書類には売買契約書の写しや確認書など、必要書類をすべて添付し、不備なく提出しなければなりません。

また、申告期限を過ぎてしまうと特例適用ができなくなるおそれがあるので、期限管理には十分注意が必要です。

令和6年以降の改正点と最新情報

令和6年以降に予定されている空き家特例の改正ポイントと、それに伴う実務上の影響をまとめます。

令和6年1月1日以降の譲渡については、家屋の耐震改修を一定期間内に行った場合も特例対象となる見通しです。

これは従来取り壊すしか方法がなかった老朽住宅を改修して活用することを促すための措置であり、耐震リフォーム費用を抑えながら譲渡後の活用を見据える人にとっては大きなメリットになるでしょう。

ただし、令和6年1月1日以降の譲渡で、相続人が3人以上いる場合、1人あたりの控除額は2,000万円に引き下げられます。 この点も売却計画を立てる上で重要な要素となるため注意が必要です。

改正内容は今後さらに細かい要件や手続きが示される可能性があるため、国税庁や自治体の最新情報をこまめに確認することが大切です。

法改正が活用の幅を広げる一方で、新たな書類や証明が必要になる場合も想定されるため、煩雑化を防ぐためには情報収集を怠らないようにしてください。

空き家特例と併用できる他の特例・制度

空き家特例のほかにも活用できる控除や税制優遇措置との併用可能性や、その注意点について整理します。

不動産を譲渡する際には、空き家特例以外にもさらに税負担を軽減できる制度があります。

たとえば、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例や長期譲渡所得の特別分離課税など、条件が合致する場面では複数の優遇を検討することが賢明です。

ただし、併用に際しては要件の重複や適用範囲が限定されるケースがあるため、国税庁のサイトや税務署における確認が不可欠です。

特に、適用する優先順位や組み合わせを誤ると思わぬ税負担が発生する可能性もあるので、早期に専門家へ相談することを検討しましょう。

よくある質問（Q&A）

実際によくあるケースを取り上げ、空き家特例の適用や手続きに関する疑問をQ&A形式で解説します。

空き家特例に関する疑問は多岐にわたりますが、特に贈与による取得や複数人での相続といった事例は頻繁に質問が寄せられています。

早めに疑問を解消しておくことで、売却スケジュールに合わせたスムーズな意思決定が可能になります。

※各項目をクリックすると詳細にジャンプします。

• 贈与で取得した場合の適用可否
• 複数人で相続した場合の注意点

贈与で取得した場合の適用可否

空き家特例は本来相続や遺贈による取得が前提であり、贈与による取得では基本的に対象外となります。

仮に贈与で取得した後に売却した場合でも、被相続人名義の家屋を継承したとはみなされないため、特例の要件を満たさないのです。

例外的に相続登記の手続き上で贈与とみなされたケースがある場合は専門家に確認し、全体の手続きを再検討する必要があります。

複数人で相続した場合の注意点

兄弟や親戚など複数人で相続した空き家も、協議のうえで共同名義で売却を進めることが可能です。

ただし、譲渡所得や3,000万円控除をどのように配分するかについては、各相続人が取得した持分に応じて算出されるため、事前に合意を得ておく必要があります。

共有者同士で意見が分かれると売却スケジュールに影響が出る場合もあるため、早めの話し合いが重要です。

空き家買取の相談先なら一括比較サイトの利用がおすすめ

空き家を買い取ってもらうには、複数の業者に査定を依頼して、その結果を比べるのがおすすめです。

でも、一つ一つの業者に見積りをお願いするのは、とても面倒ですよね？

そこでおすすめなのが、無料で一括比較ができるサイトです。

このサイトを使えば、一度に複数の業者から無料で空き家の買取プランをもらうことができます。

その中でもおすすめは「タウンライフ空き家解決」！

一括比較サイトで最もおすすめするのがタウンライフ空き家解決というサイトです。

なぜおすすめなのかというと、

あなたの空き家に合った解決方法を無料で診断してくれる上に、具体的な見積もりまで複数の空き家関連企業から無料で手に入れることができるからです。

とりあえず、まずはかんたん60秒入力でタウンライフ空き家解決を使ってみてください。