住宅の資産価値はどう決まる？価値が残りやすい注文住宅にする8つのポイントを徹底解説

住宅の購入は教育費や老後資金などと並び、人生で最も高い買い物の一つとも言われています。また住宅は費用が高いだけではなく、施工中や完成後に仕様変更が難しい性質上、事前にさまざまなことを考慮して購入しなければなりません。特に注文住宅を建てる際は、細かい部分まで自分で決めるため、考えるべきことがたくさんあります。

快適に生活するための要素はもちろん、将来的に家を手放す可能性も視野に入れ、価値が残りやすい家づくりを意識することが大切です。本記事では、住宅における資産価値の決まり方や売却時に高値で手放すためのポイントなどについて詳しく解説します。

住宅の資産価値とは？

住宅の資産価値とは、現在の住宅そのものの価値のことです。相場価格や新築価格などではなく、評価時の状況によって判断され、築年数が古かったり劣化していたりすると資産価値は低くなります。

住宅の売却を検討する際、住宅の資産価値を適切に分からないと、価格を低く見積もって売りに出し、損をしてしまうかもしれません。逆に、高く見積もってしまうと買い手が現れず売却が進まないといった事態も考えられるでしょう。そのため、自身が所有する住宅の価値を把握しておくことが大切です。

住宅の資産価値はどう決まる？

住宅の資産価値はどのように決まるのでしょうか。ここからは、資産価値をはかるための代表的な3つの指標を紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

住宅の設備や構造

住宅の設備や構造、グレードなどによって、資産価値は左右されます。設備の充実度や造りのこだわり、使用している建築資材などの質は、建売住宅よりも注文住宅の方が高い傾向にあります。そのため、この点では建売住宅よりも注文住宅の方が資産価値が高くなりやすいと言えるでしょう。

また、木造であるか鉄骨であるか、耐震性や防火性は充分にあるか、地盤が強固で災害に強いか、築年から何年経っているかなどが、住宅の資産価値を決める要因として挙げられます。

交通アクセス

立地は住宅の資産価値に影響を及ぼします。郊外よりも都市部の方が資産価値は高くなり、都市部の中でも駅に近い方がより価値は高いです。特に、交通の要である駅に近い場所は、利便性が良く需要もあります。また郊外でも最寄り駅から都市部へのアクセスが良い所は、資産価値が高いだけではなく、年数が経っても価値が落ちにくい傾向にあります。

建物であればグレードの高い設備にする、造りにこだわって生活しやすくするなどの工夫によっても付加価値を生み出せますが、立地は後付けで価値を生み出しにくいため、事前に利便性のよい土地をしっかり考慮する必要があります。

周辺環境

周辺環境も、住宅の資産価値を決める要素の一つとして挙げられます。ショッピングモール、学校、病院など、生活に必要な施設が充実していて過ごしやすいエリアの周辺は、資産価値が高い傾向にあります。

対して、周辺に嫌厭されやすい施設があると資産価値は下がってしまうでしょう。例えば、暴力団事務所や風俗店、飲み屋街やパチンコ店など治安への影響が懸念される施設がある場合は注意が必要です。他にも、墓地の近くは縁起が悪いとして好まれず、資産価値が下がってしまう可能性があります。

注文住宅と建売住宅で資産価値が高いのは？

土地を所有している関係上、注文住宅も建売住宅も資産として一定の価値は保たれています。異なるのは、建物としての資産価値です。建売住宅はハウスメーカーが設計を行っており、一般的な日本人の世帯が住みやすいように建てられているので、万人受けしやすく資産価値は高い傾向にあります。

一方の注文住宅は設計の自由度が高いため、建売にはない高機能な設備や設計があったり、良質な建築資材を使っていたりする場合は資産価値が高くなりやすいです。ただし、中古で購入する場合は自由設計という注文住宅の強みはなくなるため、あまりにも独自性の高い間取りやデザインの家は売れやすいとは言えません。

資産価値が残りやすい注文住宅にするための8つのポイント

注文住宅を建てた後に、ライフスタイルが変わったり世帯人数が変わったりして、売却を余儀なくされることもあるでしょう。こうした可能性も考慮し、注文住宅を建てる際には資産価値を高める家づくりをしましょう。具体的なポイントは、以下に挙げる8つです。

• 立地条件が良い
• 強いこだわりを盛り込まない
• 土地の境界線が明確
• 風通しや日当たりが良い
• 人気のあるハウスメーカーで建てている
• 長期メンテナンスサポートを受けている
• 建物より土地にお金をかけている
• 長期優良住宅を選ぶ

1.立地条件が良い

立地条件の良し悪しは、注文住宅か建売住宅であるかにかかわらず、資産価値に直結します。立地条件が良いとされるのは、主に以下のポイントです。

• 駅から近い
• 交通の便が良い
• 商業施設や病院などが近くにある
• 地震や台風等の災害による被害が少ない

他にも、土地の広さも資産価値につながります。住宅地は、地域ごとに標準的な土地の広さがある程度決まっており、標準から広すぎても狭すぎても需要に合わないとして坪単価は下がり、資産価値も落ちてしまいます。

2.強いこだわりを盛り込まない

強いこだわりを盛り込み過ぎないのも、資産価値が残りやすい注文住宅にするためのポイントです。間取りや外観、設備などをこだわった独自の造りにしても万人受けしない可能性が高く、資産価値の低下につながってしまいます。

例えば、普通なら4LDKの家が建つレベルの土地に、大きな吹き抜けリビングを設けた3LDKにしてしまう、浴室がガラス張りになっていて開放的すぎるなどです。注文住宅を建てた本人にとってはうれしいポイントでも、他の人にも同じように喜ばれるとは限りません。

3.土地の境界線が明確

土地の境界線が曖昧だと、境界越境が起きてしまい隣地所有者や不動産業者などとのトラブルに発展する可能性があります。そのため、土地の境界線が曖昧な場所に建っている家は、注文住宅に限らず買い手が敬遠して資産価値が下がってしまいます。そのため、土地の境界線が明確であることが大切です。

特に注意したいのは、地主から引き継いだ昔からの土地に注文住宅を建てるケースです。境界線が明確でない場合は、事前に確認をして対処しましょう。

4.風通しや日当たりが良い

風通しや日当たりの良し悪しは住宅を選ぶ上で重要な要素であり、売れやすさにも影響します。特に、電気代が高騰している近年はその傾向が強くなっているため、意識するべきポイントです。そのため、注文住宅を建てる際は、風通しや日当たりの良さを意識した設計や間取りにし、資産価値を保持しやすい状態にしておきましょう。

また、風通しや日当たりが悪い場所での生活は快適とは言い難いケースも多いです。風通しや日当たりの良さは資産価値を残すこと以外にも、日々の生活を快適に過ごすためにも重要な要素と言えます。

5.人気のあるハウスメーカーで建てている

中古物件の購入にあたり、住宅の造りや設計について不安に思う人は多いです。しかし、知名度があり人気のあるハウスメーカーによって建てられた家であれば、買い手にとって安心材料の一つになります。

中古住宅の売買は、買い手が設計から携わっておらず、一定期間他人が使用した住宅を購入するものです。そのため、信頼できる要素が多い住宅は買い手の安心感につながり、資産価値が残りやすいと考えられます。

6.長期メンテナンスサポートを受けている

定期的な点検やメンテナンスを実施している住宅は、中古住宅の購入を考えている人の購買意欲を促せます。ハウスメーカーなどによって提供されているメンテナンスサポートは、保証期間が数十年のものもあるので、加入しておくのがおすすめです。

他にも、修繕やリフォーム、リノベーションなど、住宅に手を加えた記録を管理する住宅履歴情報があれば、買い手に提示しましょう。定期的なメンテナンスや修繕が行われていることを示すことで資産価値が下がるのを抑えられる可能性があります。

住宅の構造はどれがよい？

住宅の構造は、主にRC造と木造の2種類に分かれます。耐用年数はRC造が約47年、木造は22年であり、耐用年数の長いRC造がより資産価値は高そうに見えますが、木造はリフォームがしやすいメリットがあり、どちらも一長一短です。（※）

※出典：国税庁 「 耐用年数（建物／建物附属設備） 」

長く住めるよう定期的にメンテナンスを行っていることのほうが資産価値に影響しやすいため、RC造と木造のどちらを選んでもメンテナンスができる体制を整えておくことが大切です。

7.建物より土地にお金をかけている

資産価値を考える上で意識したいのが、建物と土地の費用バランスです。

建物はおおよそ20年経過すると資産価値が0またはマイナスになると言われており、資産価値が残ったとしても僅かなものになるでしょう。しかし、土地の価値は年月が経っても変動しにくいため、売却する際の要となります。

そのため、建物よりも土地にお金をかけたケースの方が、売却時に高く売れる可能性が高くなるでしょう。

8. 長期優良住宅を選ぶ

「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」の基準を満たすことで、長期優良住宅と認定されます。長期優良住宅とは、耐震性や省エネルギー性などさまざまな要素で長期間快適に住めると認定された住宅のことです。

長期優良住宅に認定されると、住宅ローン控除の減税限度額の引き上げ、登録免許税や不動産取得税、固定資産税の減税など、税制上の優遇措置を受けることが可能です。その他にも、地震保険料の割引や地域型住宅グリーン化事業の補助金が利用できる可能性があります。

長期優良住宅は評価が高いことの証なので、資産価値が残りやすく中古で売却するときも高値が付きやすい傾向があります。

しかし、長期優良住宅の認定を受けるためには、以下に挙げるように一定の費用と手間がかかるため注意しましょう。

• 申請費用がかかる
• 基準を満たすために建築コストが上がる
• 建築前に提出した維持保全計画に従って点検しなければ認定が取り消される

得られるメリットも大きいため、注文住宅を建てる前にしっかりと予算や申請の準備をして長期優良住宅にするかを検討してください。

資産価値の高い注文住宅を建てよう

注文住宅は、立地や間取り、デザインなどさまざまな点において自分の理想通りの家づくりができるのが魅力です。しかし資産価値や売りやすさという面では、万人受けしやすい建売住宅と比べると注文住宅は若干の難しさがあるかもしれません。しかし、売りやすさを意識して土地選びや設計、デザインなどをすることで、将来的に高い価格で売却できる可能性が高まります。

注文住宅相談サイトの「タウンライフ家づくり」では、Web上で自身の希望や条件を入力するだけで、複数の施工会社から一括で間取りプランや資金計画書、土地選びのアドバイスなどを受け取れます。注文住宅を建てようと検討している方はもちろん、将来的な売却も検討して注文住宅を建てたいという方は、お気軽に活用してみてください。

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