土地なしからのスタート！土地を含めた注文住宅購入の流れや期間、費用相場も解説

注文住宅を建てる際、土地がない場合は土地を探すところからスタートします。土地なしで注文住宅を建てる場合、特に長い期間が必要になるため具体的な流れなどを知りたいという人も多いのではないでしょうか。

本記事では、土地がない状態から注文住宅を建てるまでの流れと期間の目安、費用相場などについて解説します。注文住宅を検討していて土地を保有していない方はぜひ参考にしてみてください。

土地なしで注文住宅を建てる流れ｜10のステップ

土地なしで注文住宅を建てる場合、土地の選定や調査を行う必要があります。またマイホームの予算を決めるときは、家だけでなく土地も含めて考えなければなりません。

ここからは、土地なしで注文住宅を建てる場合の大まかな流れを10のステップに分けて紹介していきます。

1. 土地と家を合わせた予算を決める

まず、家づくりにいくら予算をかけるのかを決めましょう。土地なしで注文住宅を建てるときは、建物の建築費用だけでなく、土地の購入費用や諸費用も含めた費用総額を考えなければなりません。

予算は自己資金と住宅ローンの借入額を合わせて考えます。貯金や親からの援助資金などを含め、どの程度自己資金が用意できるのかを明確にしましょう。その上で、住宅ローンでどの程度の借入が可能かシミュレーションしてみてください。

また土地を購入して注文住宅を建てる場合、土地の手付金は住宅ローンを借りる前に支払う必要があります。ある程度まとまった自己資金を用意しておきましょう。

予算の総額が決定したら、土地と建物の予算割合を決めていきます。諸費用は土地・建物にかかる合計額の5〜10％程度かかることが多いです。返済プランも考慮しながら、無理のない予算を設定してください。

2. 建てたい家のイメージを決める

家づくりにかける予算が決まったら、理想の家づくりを具体的にイメージしていきます。ライフスタイルや家族構成を元に間取りや階数を決め、こだわりたいポイントや外観、家のテイストなどを決めていきましょう。具体的には以下のポイントを考えてみてください。

• 間取り
• 階数
• 外観
• 内装
• 構造（木造、鉄筋コンクリート、鉄骨など）
• 性能（断熱性、気密性、耐震性など）

ハウスメーカーが公開している間取り集や建築会社の施工事例、SNSなどを活用するとイメージが湧きやすくなります。こだわりたいポイントはこの時点で優先順位をつけておくと、後々予算オーバーしてしまったときに調整しやすいです。

3. 建築会社を探す

家づくりのイメージができたら、建築会社選びを始めましょう。注文住宅を建てられる建築会社は、以下の3種類に大きく分けられます。

• ハウスメーカー
• 工務店
• 設計事務所

ハウスメーカーは、工場でパーツを生産して現場で組み立てるため工期を短縮しやすいことが多いです。住宅展示場がある場合は、家づくりのイメージもつきやすくなります。

工務店はコストを抑えやすい傾向にありますが、品質にバラつきがあるため口コミや提案されたプランなどを参考にして依頼するかどうか検討しましょう。デザインを重視したい場合は設計事務所がおすすめですが、コストがかかりやすい傾向です。

4. 土地を探す

建築会社選びと同時並行して、注文住宅を建てる土地を探しましょう。建築会社によっては、土地探しのサポートをしてくれるケースもあります。

自力で土地を探す場合は、不動産会社に依頼したりインターネットで探したりするのが一般的です。「会社や学校に通いやすいエリアかどうか」「土地の相場は予算内で収まるか」「こだわりたいポイントとマッチしているか」などを意識するのがよいでしょう。

また中には、特定のハウスメーカーに依頼する必要がある建築条件付きの土地もあります。建築条件付きの土地は、相見積もりを取れなったり建築までの時間制限があったりするのですが、土地探しから住まいづくりの相談までワンストップで依頼することが可能です。

5. 候補の土地に建てられる間取りプランをもらう

希望する土地が決まったら、検討している建築会社に見積もりを依頼し、間取りプランをもらいます。比較するためにも、複数の業者に依頼することがおすすめです。

土地の面積や形状によっては希望する間取りを再現するの難しい場合もあるため、条件をしっかり伝えて実現可能かどうかを確認してください。一つの業者でNGを出されたとしても、他の業者では対応できるケースもあるため、諦めずに複数社に相談してみましょう。

提示されたプラン内容や見積もりを踏まえて、依頼する建築会社を決めてください。なお注文住宅は完成までに長い期間がかかるので、担当者との相性も大切です。誠実かつ丁寧に対応してくれる建築会社を選びましょう。

6. 住宅ローンの事前審査を受ける

依頼する建築会社が決まったら、土地所有者に購入の申し込みを行います。値段交渉も可能ですが、まだ契約段階ではないため無理な交渉をして印象を悪くしないように気をつけましょう。

また並行して、住宅ローンの事前審査を申し込みます。一般的に事前審査の際は、建築会社から提示された間取りプランや見積もりなど、土地や物件価格（建築価格）、借り入れ希望金額、返済期間の目安などが分かる書類を提出します。

なお書類提出が必要なのは、利用者が住宅ローンの借り入れ条件を満たしているかを確認するためです。提出後にプランに変更があっても問題はありません。安心して書類を提出しましょう。もし申し込んだ金融機関で審査が通らなかった場合は、他の金融機関で再度事前審査を受けてください。

7. 土地を購入する

住宅ローンの事前審査が通過したら、土地の売買契約を締結し土地を購入します。売買契約を結ぶ前に、重要事項説明書に目を通して問題がないかしっかり確認してください。

また土地を購入する前に、不安な場合は地盤調査や敷地調査をしておくと安心です。地盤調査や敷地調査は土地を購入した後に行なうのが一般的ですが、土地の売主から調査の許可を得られたり、地盤調査報告書を保管していれば事前に確認できたりするケースがあります。

8. 建築会社とプランを練る

土地の売買契約が終わったら、建築会社と詳しいプランを打ち合わせしていきます。打ち合わせにかかる期間や回数は人それぞれです。すぐにプランがまとまることもあれば、繰り返し打ち合わせが必要になる可能性もあります。打ち合わせが長引くとその分引き渡しまでの期間は長引きますが、妥協はしないようにしましょう。

担当者と相談しながら最終的な間取りはもちろん、外観・内装・設備・さまざまな仕様などに関して詳しく詰めていきます。

着工直前や着工後に、間取りや外観・内装などを大幅に変更するのは非常に難しく、費用も大幅に変わってくるため、この後行う工事請負契約の前に、細かいところまで綿密に決めておくことが大切です。

9. 建築工事請負契約を締結する

詳細なプランが決まったら、建築工事請負契約を結びます。契約した後に総額が大きく変動しないよう、締結前には間取りや見積書の内容を確認しておきましょう。見積もり以外に発生する可能性のある諸費用があるかどうかも確認しておくと安心です。

建築工事請負契約の締結後は自治体に建築確認申請を行い、建築基準法に適合したプランかどうか審査を受けましょう。建築確認申請が無事に下りたら、確認済証が交付されます。

また、並行して購入した土地の地盤調査と敷地調査が開始されます。地盤調査は、住宅を建てても問題ない強度があるかを調査するものです。敷地調査は、測量やその土地にかかっている法規制の調査などを行います。地盤調査で十分な強度がないと判断された場合は、改良工事が必要となるため、工期が長くなる可能性があることも理解しておきましょう。

建築工事請負契約を締結したら、住宅ローンの本審査に進みます。土地の売買契約書の写し・工事請負契約書の写しなどと共に必要な書類を揃え、事前審査を受けた金融機関に提出してください。本審査が通ったら土地の代金を住宅ローンで支払いましょう。

10. 着工・引き渡し

地盤調査・敷地調査で問題がなければ、着工になります。着工から竣工、引き渡しまでの期間は4〜6カ月程度かかることが多いです。

工事期間中は現場に顔を出し、きちんと工事が行われているか確認することが大切です。現場の人ともコミュニケーションを取り、良好な関係を築いておきましょう。工事中の気になることは現場監督か建築会社の担当者に伝え、その都度クリアにしてください。

着工時におおよその完成目安が伝えられますが、実際は長引いてしまうこともあります。スムーズに工事が行われているか、日程が変更になる可能性がないか把握しておくことも大切です。

家が完成したら、現場監督・建築会社の担当者の立ち会いのもと、施主が仕上がりをチェックする施主検査が行われます。傷や破損、水回りなどの不具合などがある場合はこのタイミングで伝えましょう。引き渡し後に不具合を見つけた場合は、別途料金を請求されることもあります。

検査に問題がなければ無事、引き渡しです。残りの建物代金を支払い、保証書や家の鍵などを受け取ってください。

土地なしで注文住宅を建てる期間の目安

土地なしの状態から注文住宅を購入する場合の期間の目安はトータルで1〜2年程度です。スムーズに進むように、家づくりの3つのステップとそれぞれにかかる期間を把握しておきましょう。

希望に合う土地が見つからない場合はどうする？

もし希望に合う土地が見つからない場合は、土地に対してこだわるポイントを見直し、優先順位の低いものがないか改めて整理してみてください。以下のように土地に求める条件をもっと広げることで、ぴったりな土地が見つかる可能性があります。

• 希望エリアの範囲を広げてみる
• 旗竿地・狭小地・変形地で良い土地がないか探してみる
• 日当たりの良い南道路以外の土地を探してみる
• 建築条件付きの土地を候補に入れてみる

住宅購入時期に期限がない場合は、希望の土地が出てくるまでじっくり待つのも一つの方法です。土地に求める条件を妥協しすぎると、家を建ててから後悔する可能性があります。

土地なしで注文住宅を建てる費用の相場

土地なしで注文住宅を建てる場合、費用の目安は土地を建てるエリアによって大きく変動します。住宅金融支援機構の「2021年度フラット35利用者調査」におけるエリア別の費用相場は以下の通りです。

土地付き注文住宅（土地なしで注文住宅を建てる場合）の建築費用は、平均4,455万円です。土地付き注文住宅の床面積の平均は111.4平米（33.6坪）のため、1坪当たり約132.5万円の予算が必要になります。（※）

※出典：住宅金融支援機構「 2021年度フラット35利用者調査 」

土地なしで注文住宅を建てる費用の内訳

土地なしで注文住宅を建てる場合、土地代や建築費の他に土地の手付金・仲介手数料・印紙代・住宅ローン関連の諸費用の支払いが必要になります。事前にどの項目にいくらかかるのか、内訳を把握して準備しておきましょう。

• 土地代
• 建築費
• 頭金
• 手付金（土地代金の5〜10％程度）
• 仲介手数料（土地の代金が400万円以上の場合：土地代金×3％+6万円+消費税）
• 印紙代（売買金額により変動）
• 住宅ローンの保険料や事務手数料（ローン会社により変動）

頭金はどの程度用意したらよい？

頭金の目安は、建築費用の総額の10%前後です。住宅金融支援機構の「2021年度フラット35利用者調査」によると、フラット35利用者の頭金（手持金）の比率は、土地付き注文住宅の場合で9.3%（412.3万円）となっています。（※）頭金ゼロでも注文住宅を建てられますが、頭金の比率が多いと住宅ローンの申し込みが通りやすくなる他、ローン返済の負担も軽減するため、手持ちの資金と予算に合った土地や建物を選ぶことが大切です。

※出典：住宅金融支援機構「 2021年度フラット35利用者調査 」

土地なしの状態から注文住宅を建てるには希望や条件に合う土地探しから始めよう

注文住宅は決めることが多いため、完成までに時間がかかります。それに加えて、土地を所有していない場合は土地探しや土地の契約などを行う必要があり、より長い時間かかることを理解しておきましょう。希望やこだわりを明確にし、しっかりとスケジュールを立てて家づくりを始めることが大切です。

土地を持っていない方で「注文住宅を建てたい」「土地のアドバイスをもらいたい」という場合は、ぜひ「タウンライフ家づくり」をご活用ください。希望や条件を入力するだけで、複数の建築会社から適した土地の提案を無料でもらえます。併せて間取りプランや資金計画書などもご提案しますので、注文住宅を検討している方はお気軽にご相談ください。

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