アパート建築費の相場はいくらくらい？
坪単価や算出方法を解説！

アパート建築費用はどのくらいかかるのか？

まず、本題であるアパートの建築費用について解説します。
建築費用は、建物の延床面積1坪あたりいくらで建築できるかの「坪単価」で表すのが一般的です。
例えば、延床面積50坪の建物を坪単価100万円で建てられるのであれば、
「100万円×50坪＝5,000万円」と5,000万円で建築できることが分かります。
ここでは、建物の構造別、建てる地域別、建物の坪数別にアパートの建築相場を紹介するので、ぜひ参考にしてください。

坪単価はどのくらい？【骨組構造ごとに紹介】

まず、アパートの構造別でかかる建築費用の相場を解説します。
アパートを建てる際は、木造、軽量鉄骨造が一般的ですが、以下では、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造も含めて建築費用の相場を坪単価でまとめてみました。

建物構造	建築費用相場（坪単価）
木造	75万円～100万円/坪
軽量鉄骨造	85万円～110万円/坪
重量鉄骨造	100万円～130万円/坪
鉄筋コンクリート造	110万円～140万円/坪

アパートは、基本的に2～3階建ての建物になるため、重量鉄骨や鉄筋コンクリートの構造にすることはほとんどありません。
また、同じ構造でも建物の仕様や導入する設備、依頼するハウスメーカーや工務店によって建築費用は大きく異なります。
建築会社ごとに得意とする建物構造にも違いがあるため、建築を依頼する際は、慎重に選択する必要があります。

アパート建築費用に影響を与える要素

アパートだけに限らず、建築費用は、人件費や資材費などの違いから地域別ごとにも相場が異なります。
ここでは、地域別のアパート建築費用について解説します。
まずは、以下の表をご覧ください。

都道府県	アパート建築費（坪単価）
北海道	55.7万円
宮城県	79.3万円
東京都	105.7万円
神奈川県	89.2万円
千葉県	89.2万円
埼玉県	85.9万円
静岡県	76.0万円
愛知県	79.3万円
新潟県	69.4万円
大阪府	76.0万円
京都府	76.0万円
兵庫県	72.7万円
広島県	82.6万円
岡山県	76.0万円
福岡県	66.1万円
熊本県	62.8万円

※全国の政令指定都市から抜粋しています。
※すべての建物構造を含んだ平均的な建築費です。
※1㎡＝0.3025坪で計算しています。
人件費の関係もあり、東京をはじめとする関東都市部の建築費が際立って高いことが分かります。
また、建物が密集しているエリアでは、建物に防火対策や防音対策を施すため、都市部になるほど、建築費が高くなりやすい傾向にあります。

坪数別の相場一覧

最後に、実際のアパート建築でかかる坪数別の費用相場を一覧で解説します。 基本的に、延床面積が広くなるほど、建築効率が高くなる分、建築費は割安になる場合が多いです。
まずは、以下の表をご覧ください。

アパート建築費相場（2階建て）
延床面積	木造	軽量鉄骨	重量鉄骨造	鉄筋コンクリート造
40坪	3,200万円～4,000万円	3,600万円～4,400万円	4,400万円～5,200万円	5,000万円～5,600万円
60坪	4,600万円～5,800万円	5,300万円～6,300万円	6,300万円～7,500万円	6,800万円～8,000万円
100坪	7,500万円～9,500万円	8,500万円～1億円	1億円～1億2,000万円	1億1,000万円～1億3,000万円

建物面積が大きくなると当然、建築費用の総額は高くなりますが、坪単価に直すと割安であることが分かります。
また、建築依頼するハウスメーカーや工務店によって、建築費は異なるものの、各社が標準としている間取りや仕様にすることで安く抑えられる場合もあります。
建物にお金をかけ過ぎるのは、投資の観点からすると効率が悪いため、複数の建築会社に見積りを取り、できるだけ費用を抑えて建築するのがおすすめです。

アパート建築費用の内訳

アパート建築の費用は、 建物本体の費用だけでなく、付帯工事費と諸経費が別途かかります。
ここでは、アパート建築でかかる費用の内訳について解説するので、おおよその目安を把握しておきましょう。

本体工事費

本体工事費は、建物本体の建築にかかる費用のことで、内装工事やトイレ、キッチン、浴槽などの設備を導入する費用も含まれます。
アパート建築費用全体の8割前後を占める工事であり、総額5,000万円のアパートであれば、おおよそ4,000万円は、本体工事にかかる計算となります。
なお、会社によって本体工事に含まれる内容は、異なる場合があるため、見積段階でどこまで本体工事費に入っているのか確認することが大切です。

付帯工事費

付帯工事とは、外構工事や土地の地盤改良工事、造成工事など、建物本体以外で必要となる工事のことです。
具体的には、以下のような工事が該当します。

• 外構工事（庭、フェンス、植栽、駐車場など）

• 地盤改良工事　※地盤調査含む
• 土地造成工事
• インフラ整備（水道管・ガス管、電線引き込み、メーター設置）
• 仮設工事（水盛り・やり方、養生など）

外構工事は、土地面積の広さやライフラインの整備状況によって変わりますが、おおむね建物本体価格の15％～20％かかるのが一般的です。
ファミリー層向けのアパートで駐車場の整備が必要など、工事内容が多くなるほど、費用は高くなります。
単身向けアパートなどで駐車場を設置しない場合、外構部分はお金を生まないスペースであるため、最低限の工事で安く抑えることがポイントです。

その他諸費用

その他諸費用とは、銀行融資を利用する場合にかかるローン手数料や火災保険料、登記費用など、工事以外にかかる費用のことです。
基本的に自己資金として用意しておく必要があり、建物と外構を合わせた工事全体費用の5％～8％程度かかります。
工事全体で5,000万円の場合、250万円～400万円程度を想定しておくとよいでしょう。
具体的にかかる主な費用については以下のようなものがあります。

• 建築確認申請費

• 設計費
• 監理費
• 測量費
• 登記費用

それぞれ詳しく見ていきます。

建築確認申請費

建築確認申請費とは、建築物を建築する前に、建築基準法等に適合しているか確認してもらうために必要な申請手続きにかかる費用です。具体的には、以下の費用が含まれます。

• 確認検査申請手数料

• 建築士報酬

• 検査費用

設計費

建築物の規模や構造、デザインの複雑性、設計事務所の経験やスキルなどによって大きく異なりますが、一般的には建築費の7～8％程度が目安とされています。
アパートを建築する場合、設計と施工を同じ会社に発注する「設計施工一括方式」とそれぞれ別会社に発注する設計施工分離方式があります。
結論、アパート建築を発注する場合、分離方式だと設計費も建築費も割高になるため、同じ会社に発注する一括方式がおすすめです。
ハウスメーカーであれば、建築士が豊富に在籍しているため、一括方式で比較的、割安に発注することができます。
また、一括方式は、施工面も考慮して設計をしているため、工期が短く、品質が安定しているメリットもあります。
大手ハウスメーカーであれば保証面も充実しているため、引き渡しが終わった後も安心です。

監理費

アパート建築における監理費とは、建築工事が建築基準法等に適合しているか、また、設計図通りに施工されているかを監理するために必要な費用です。監理費の相場は、建築費の3～5％程度が目安とされています。具体的には、以下の業務が含まれます。

• 工事監理：工事の進捗状況を監督し、指示や指導を行う

• 施工図チェック：施工図が設計図通りであるか確認する

• 材料検査：材料が仕様通りであるか確認する

• 検査立ち会い：各種検査に立ち会い、結果を確認する

• その他：工程管理、安全管理、書類作成など

測量費

アパート建築における測量費とは、建築予定地の形状や高低差などを測量し、建築計画に役立てるための費用です。測量費の相場は、測量の種類や範囲、土地の形状や地盤状況などによって異なりますが、一般的には数十万円程度が目安とされています。具体的には、以下の測量が行われます。

• 測量技術者の費用

• 測量機器のレンタル費用

• 測量データの処理費用

• その他

建築費用で見るアパートのシミュレーション

ここでは、アパートの建築費用ごとに何世帯の建物が建つのか、また家賃収入はいくらになるのかなどをシミュレーションします。
所有する土地の面積や自己資金を照らし合わせて、どんな建物、賃貸経営が実現可能なのか、以下の内容を参考に考えてみましょう。

2000万円

まず、2,000万円で建築できるアパートをシミュレーションします。
比較的コストを抑えて建築できる木造アパートを建てる場合で考えてみましょう。

【建物シミュレーション】
構造：木造
坪単価：80万円
間取り：1K（6坪　19.83㎡）
延床面積：25坪『2,000万円÷80万円（坪単価）』
総戸数：4戸『25坪（建物面積）÷6坪（1部屋あたりの面積）』

【家賃収入シミュレーション】
平均賃料：6万円
満室時の家賃収入：24万円『6万円×4戸』
年間家賃収入：288万円『24万円×12か月』
表面利回り：14.4％『288万円÷2,000万円×100（％）』

4000万円

次に、4,000万円で建築できるアパートをシミュレーションします。
建物の規模にもよりますが、予算4,000万円でアパートを企画する場合、木造より建物強度に優れた軽量鉄骨造も充分検討可能です。
軽量鉄骨造にすることで、基本的に、木造アパートよりも取れる家賃は高くなります。
ここでは、軽量鉄骨造で4,000万円のアパート建てるシミュレーションをしてみます。

【建物シミュレーション】
構造：軽量鉄骨造
坪単価：100万円
間取り：1DK（8坪　26.44㎡）2戸＋1K（6坪　19.83㎡）4戸　
延床面積：40坪『4,000万円÷100万円（坪単価）』
総戸数：6戸

【家賃収入シミュレーション】
平均賃料：1DK（10万円）・1K（8万円）
満室時の家賃収入：52万円『10万円×2戸＋8万円×4戸』
年間家賃収入：624万円『52万円×12か月』
表面利回り：15.6％『624万円÷4,000万円×100（％）』

6000万円

次に、6,000万円で建築できるアパートをシミュレーションします。
6,000万円の規模になると、間取りを広めのタイプで企画できるようになり、ターゲットとなる入居者の層を広げることが可能です。
ここでは、軽量鉄骨造で、間取りを広めにとった6,000万円のアパート建てるシミュレーションをしてみます。

【建物シミュレーション】
構造：軽量鉄骨造
坪単価：100万円
間取り：1LDK（10坪　33.06㎡）6戸　
延床面積：60坪『6,000万円÷100万円（坪単価）』
総戸数：6戸

【家賃収入シミュレーション】
平均賃料：12万円
満室時の家賃収入：72万円『12万円×6戸』
年間家賃収入：864万円『72万円×12か月』
表面利回り：14.4％『864万円÷6,000万円×100（％）』

登記費用の相場は、登記の種類や土地・建物の規模によって異なりますが、所有権保存登記と表登記合わせて、数十万円程度が目安となります。アパート建築において、登記には以下の種類があります。

• 所有権保存登記

• 表登記

• 抵当権設定登記

• その他

自己資金だけでなくアパートローンの活用もおすすめ

アパートを建築する場合、かかる費用すべてを自己資金で賄うことは、ほとんど無く、銀行からのアパートローンを利用するのが一般的です。 ここでは、アパートローンの活用方法と適切な自己資金との割合について解説します。
アパートローンを利用することは、投資の規模を広げ、資金効率をよくするために大切なポイントなので、ぜひ参考にしてください。

アパートローンとは？

アパートローンとは、賃貸アパートを建てたり、購入したりする場合に利用できる事業用ローンです。
自己資金を使わず、アパートローンを利用することで、資金を手元に残したまま、規模の大きな投資ができます。
また、所有する土地にアパートを建築する場合、土地の担保評価が高いため、ローンの審査に通りやすいメリットがあります。 住宅ローンより金利が高い点はデメリットですが、アパート
ローンを前提に資金計画を組むことで、効率のよい資産形成をすることが可能です。

自己資金は投資資金の何割出せばいい？

投資資金全てをアパートローンで賄う「フルレバレッジ投資」もありますが、現実的に考えて、投資資金の20％～30％は自己資金から捻出するのが適切な投資の考え方です。 投資総額5,000万円のアパート建築であれば、1,000万円～1,500万円程度は、自己資金として用意しておきましょう。 新築アパートは、低リスクで運用できるのが魅力ですが、空室リスクはどうしても考えておく必要があります。 複数の部屋が一斉退去となった場合に、ローンの返済が滞ることのないよう、資金計画はある程度厳しい目線で練ることが大切です。

アパートローンを選ぶ際のポイント

アパートローンを選ぶ際には、以下のポイントを比較検討しましょう。

• 金利
• 返済期間
• 諸費用
• 融資条件
• 金融機関のサービス

金利

アパートローンの金利は、大きく分けて固定金利型と変動金利型の2種類があります。

• 固定金利型：金利が一定期間固定されるため、毎月の返済額が安定します。
• 変動金利型：市場金利に連動して金利が変動するため、返済額が変動します。

金利は、アパートローンの返済総額に大きく影響するため、慎重に検討する必要があります。

返済期間

アパートローンの返済期間は、一般的に10～35年程度です。返済期間が長くなるほど、毎月の返済額は低くなりますが、返済総額は高くなります。

諸費用

アパートローンには、金利のほかに、以下の諸費用がかかります。

• 融資手数料：借入額の1～2％程度

• 保証料：連帯保証人がいない場合に必要

融資条件

アパートローンの融資条件は、金融機関によって異なります。

• 借入額の限度額：土地や建物の評価額などを参考に決定されます。
• 自己資金の割合：借入額に対して自己資金で賄う必要がある割合
• 属性：年収や勤続年数など

金融機関のサービス

アパートローンを取り扱っている金融機関は、それぞれ独自のサービスを提供しています。

• 金利優遇制度：一定の条件を満たすと金利が優遇される制度

• 団体信用生命保険：死亡や高度障害時にローン残高を弁済する保険

アパートローン選びを行う際には、複数の金融機関から見積もりを取り、金利だけでなく、諸費用や融資条件も比較検討することを意識してください。

アパートローンに関する情報はどこで得られる？

アパートローンに関する情報は、以下の場所で得ることができます。

• 金融機関
• インターネット
• 書籍
• セミナー

金融機関

アパートローンを取り扱っている金融機関は、それぞれホームページやパンフレットなどで情報を提供しています。また、金融機関の担当者に相談することで、個々の状況に合ったアドバイスを受けることができます。

インターネット

インターネット上には、アパートローンに関する情報サイトが多数あります。金利相場や比較情報、選び方など、さまざまな情報を得ることができます。

書籍

アパートローンに関する書籍も出版されています。書籍では、アパートローンの仕組みや注意点などを詳しく解説しています。

セミナー

アパートローンに関するセミナーが開催されることもあります。セミナーでは、専門家から直接話を聞くことができます。

情報収集のポイント

アパートローンに関する情報収集の際には、以下の点に注意しましょう。

• 複数の情報源から情報収集する

• 情報の信頼性を確認する

• 自分の状況に合った情報を探す

費用を支払う際に注意すべき項目

アパート建築の契約を結ぶ際、費用の支払いに関してチェックしておくべき項目がいくつかあります。
建築費用をはじめ、支払う費用が高額であるため、資金計画の漏れや支払いが遅れることのないよう、事前に必要事項を確認しておくことは大切なポイントです。
ここでは、アパート建築契約でかかる費用の支払いに関するチェック項目を紹介するので、契約時の参考にしてみてください。

融資をしてもらう金融機関をどこにするか

アパートローンを利用して建築する場合、資金調達の相談先である金融機関をどこにするか決めておく必要があります。
借りる銀行の目途がつかない限り、資金調達ができるか分からないため、アパート建築の契約を結ぶことはできません。
ハウスメーカーや工務店でアパート建築をする場合、ローンの事前承認を受けていることが条件となるからです。 特に、はじめてアパートを建築する場合、土地の資産評価にもよりますが、賃貸経営の実績がない分、基本的に銀行の審査は厳しくなります。
複数の銀行に何度も資金調達の相談をしなければならない場合もあるでしょう。
また、銀行に提出する事業計画書の作成に苦戦する人も多いです。
資金調達の目途が立たない場合は、一度、アパートを建てるハウスメーカーや工務店に相談してみることをおすすめします。
大手ハウスメーカーであれば、基本的に、提携の銀行があり、提携先であれば、審査が通りやすく金利や融資期間など、好条件で借入ができる場合も多いです。

工事費の支払い時期は？

アパートの建築工事にかかる費用は、ハウスメーカーや工務店によって支払い時期が異なるので、必ずチェックする必要があります。 一般的な戸建住宅であれば、基本的に、建物の引き渡しと同時に一括で支払いますが、アパートの場合は、何度かに分けて支払う場合が多いです。 建築会社によって違いますが、一般的に以下のようなタイミングで分割して支払いを行います。

• 契約時
• 着工時
• 上棟時
• 竣工（完成）時

各タイミングで建築費の何割支払うかが契約条件に盛り込まれており、契約時に5％、着工時に35％、上棟時に30％、竣工時に30％など、建築会社ごとに条件は異なります。 アパートの建築期間は、3か月～4か月程度で、短い期間での支払いとなるため、資金がちゃんと準備できるのか、しっかり確認することが大切です。 支払いが間に合わない場合、つなぎ融資を利用する必要があるため、資金計画が狂ってしまうリスクもあります。 万全の状態でアパート経営をスタートするためにも、予定していた資金計画がずれることのないよう、費用だけでなく、支払い方法についても正確に確認することが大切です。

見積もり以外でかかる費用

アパート建築は、建築工事の見積り内容に記載がない費用がかかる場合もあります。
以下のような費用は、別途工事費用とも呼ばれ、建物の請負工事とは別にかかる費用なので注意が必要です。

• 地中埋設物の撤去費用

• 地盤改良費用
• 基礎工事内容が変更された場合の追加費用
• 祭典・式典費(地鎮祭・上棟式・竣工式など)
• 看板設置費用
• 消火器
• インフラ整備費用（電気、ガス、水道、Wi-Fiなど引込工事）
• 行政に対する許可申請費用（宅地造成、埋蔵文化財など）

大手ハウスメーカーであれば、基本的にかかる費用はすべて事前に教えてもらえますが、小さな工務店で建てる場合、想定外の追加費用が発生する場合もあります。 また、地盤やインフラ整備の状況によっても追加費用が発生する場合があるため、地盤調査やインフラ整備状況の調査は、しっかり行うことが大切です。

アパート建築費をなるべく安くする手段

建物の品質はもちろん大切ですが、アパート経営は、投資であるため、建築費を安く抑える努力も必要です。
アパート建築費を抑えるほど、後で投資資金を回収するのが早くなり、利益を生みやすくなります。
ここでは、収益性アップのため、アパート建築費用を抑えるためのポイントを紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

できるだけ建築費を抑えられる構造にする

先述したように、アパート建築は、木造、軽量鉄骨造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造と構造を頑丈にするほど、建築費用は高くなります。
もちろん、頑丈な建物構造にすると、耐震性や耐火性、耐久性が上がるなどのメリットはありますが、アパート建築の場合、お金をかけたから投資が成功するわけではありません。
むしろ、建物にお金をかけるほど、投資資金の回収が遅くなり、運用効率は悪くなります。
例えば、同じ間取りの部屋で構造が木造と鉄筋コンクリート造のアパートを比較した場合、建築費が1.5倍になったとしても取れる賃料が同じように1.5倍になるとは限りません。
よって、同じ入居率を維持できれば、木造や軽量鉄骨など、比較的、建築費を抑えられる構造の方が、投資効率は高くなります。
入居者のニーズを考えても、アパートを探している人は、建物の質よりも賃料の安さを重視するケースが多いです。
降雪量が多く、木造だと維持が難しいなど、特殊な場合を除いて、建物は建築費をできるだけ抑えられる構造にすることをおすすめします。
ハウスメーカーや工務店によって、得意とする構造に違いがあるため、建物プランを複数依頼して比較することも大切です。

シンプルなデザインにする

アパート建築を検討する人の中には、仕様やデザイン、間取りなど、建物の細かい部分まで自分好みにこだわりたいという人もいます。
しかし、仕様やデザインにこだわることは、かかる費用の割に、入居者満足度につながりにくいという大きなデメリットがあります。
実際、アパートだけでなく、賃貸物件は、癖のないシンプルな仕様やデザインの方が、選ばれやすく、入居率を安定させやすいです。
よって、過度にこだわった仕様やデザインにして、建築費にお金をかける必要はありません。
設備についても一般的なグレードで全く問題なく、大手ハウスメーカーの規格アパートであれば、大量発注によって設備費を安く抑えられる場合があるためおすすめです。

おすすめの発注方式

アパートを建築する場合、設計と施工を同じ会社に発注する「設計施工一括方式」の方が、建築費を安く抑えることができます。
特に、建築士が豊富にいる大手ハウスメーカーであれば、一括方式により、メーカーごとに推奨している規格アパートを比較的、安く建築することが可能です。
大手ハウスメーカーは、一括方式により建築費を抑えられるだけでなく、施工面も考慮した設計をする、工期が短く、品質が安定しており、保証面も充実しています。
逆に、設計と施工を別会社に発注する設計施工分離方式は、建築費が割高になるため、よほど設計を依頼したい建築士がいる場合などを除き、あまりおすすめしません。

部屋数は必要最低限にする

アパート建築の費用を抑えるためのポイントとして必要以上に部屋数を増やさないことも大切です。
これは、部屋数が増えると、その分の設備が増えるため、費用が高くなるからであり、実際、1Ｒタイプよりファミリータイプの方が、同じ延床面積であれば、建築費は安くなります。
また、賃貸アパートは、戸当たりの部屋面積が40㎡～240㎡までの条件を満たすことで、不動産取得税の軽減措置を受けることが可能です。
よって、単身タイプよりファミリータイプで設計する方が、建築費や税負担の面を考えると、メリットがあります。
ただ、ある程度の部屋数を確保する方が、家賃収入が増え、入居率も安定するので、建物の延床面積や周辺の賃貸ニーズも考慮して、最適な間取りを選択することが大切です。

複数の建築プランを比較検討する

建築費用をできるだけ抑えるためには、複数の建築会社にプランを依頼して比較することが大切です。
建築会社によって得意とする構造や間取りは異なるので、費用面をはじめ、仕様やデザインなど、他の条件も加味してコストパフォーマンスの高い会社に依頼をしましょう。
複数のプランを比較することで、自分が全く想定していなかった魅力的なプランに出会える可能性もあります。

アパート建築会社を選ぶ際のポイント

建築プランを複数社に依頼しても、比較検討して、最終的に建築会社を選ぶのは自分自身です。
はじめてアパート建築をする場合、どこを重視して選択すればよいか分からないという人も多いでしょう。
ここでは、アパート建築会社を選ぶ際のポイントを解説します。

施工実績が豊富な会社を選ぶ

施工実績が豊富な会社の方が、建築ノウハウがあり、設備や資材の大量発注により、コストメリットも高いためおすすめです。
大手ハウスメーカーであれば、会社ごとに推奨する規格アパートがあり、短い工期で高品質なアパートを建築することができます。
引き渡しを受けた後の保証面も充実しているため、初めてのアパート建築をする場合でも、安心して経営をスタートすることが可能です。

不安や疑問を相談しやすい会社を選ぶ

建築会社というより対応する営業担当者による部分ですが、こちら側の不安や疑問を相談しやすい会社を選ぶことも大切です。
アパート建築は決して安くない投資であるため、進めていく中で、不安や疑問は必ず出てきます。
そんな中で、建築会社に自分の不安や疑問を相談できないのは、納得感に欠け、長い目でみてストレスが大きいです。
アパート建築を依頼する会社とは、基本的に、長い付き合いになる可能性が高いため、自分の不安や疑問を相談しやすい会社を選びましょう。

管理委託もできる会社を選ぶ

アパートの建築会社を選ぶ場合、管理まで委託できる会社を選ぶことも大切です。
管理委託ができない建築会社の場合、管理会社を自分で探す必要があるため、労力が大きく、質の低い管理会社に当たった場合のリスクもあります。
大手ハウスメーカーであれば、基本的にグループ会社に管理会社を持っており、アパート引き渡し後の管理委託を前提に、請負契約を結ぶのが一般的です。
グループ内の管理会社であれば、自社物件の客付けに慣れているため、入居率を安定させやすい大きなメリットがあります。
また、大手メーカーであれば、家賃保証などのサービス面も充実しているため、投資初心者でも安心して管理を委託することが可能です。

建築費用をできるだけ抑えるためには、複数の建築会社にプランを依頼して比較することが大切です。
建築会社によって得意とする構造や間取りは異なるので、費用面をはじめ、仕様やデザインなど、他の条件も加味してコストパフォーマンスの高い会社に依頼をしましょう。
複数のプランを比較することで、自分が全く想定していなかった魅力的なプランに出会える可能性もあります。