マンション建築費の相場はいくらくらい？
坪単価や算出方法を解説！

マンション建築費の相場はどのくらい？

はじめに、マンション建築費の相場について解説します。
一口にマンションといってもいろいろな種類があります。
建築費の相場を調べる際は、まずマンションを建てる地域や建築するマンションの構造などを明確にしておきましょう。

【各骨組構造別】坪単価の相場は？

マンションは、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造・鉄骨造・木造などいろいろな構造があります。
構造別坪単価は、以下の通りです。

鉄骨鉄筋コンクリート造：約85万～120万円
鉄骨造：約80万～120万円

マンション全体の建築費を算出するには「延べ床面積（平米）×平米単価（坪単価）」でおおよその額を算出できます。
マンションは、一戸建てよりも階数が高く延べ床面積が広い分建築費がかかるため、鉄筋コンクリート造の3階建てのマンションで2億円台、5階以上だと3億円台の建築費がかかるのが一般的です。
なお、この坪単価はあくまでも目安です。
例えば、建物の資産価値を上げるために設備を豪華にしたり高めの建材を多用したりすると坪単価は上がっていきます。
その分を家賃などに反映できればいいのですが、地域の家賃相場に比べて高額すぎると借り手がなかなかつきにくいといったデメリットもあります。
また、この坪単価には屋外給排水・電気・ガス工事費などの内装費や土地を整備する費用（別途工事費）が含まれている場合と含まれていない場合があるので、注意しましょう。
別途工事費はマンションの建設費の15～20％かかります。
また、マンションを建てる際にはローン手数料、火災保険料、印紙税（諸費用）など諸費用もかかります。
諸費用はマンション建設費の10％が目安です。
したがって、坪単価からマンションの建築費を出す場合は付帯工事費込みの坪単価を算出したうえで、最後に10％の諸費用を別途計算して足しましょう。

地域によっても坪単価は変わる？

マンションの建築費は地域によっても変わってきます。
一般的に地方より東京や大阪といった都市部のほうが坪単価は高めです。
理由はさまざまですが、都市部は人件費が高め、マンションの階数が高くなる傾向、土地整備が必要といった理由が挙げられます。
主な都市部の鉄筋コンクリート造集合住宅における坪単価平均の目安は、以下の通りです。

東京：約110万円
神奈川：約100万円
大阪：約80万
京都：約90万円
愛知：約80万円
福岡：約70万円

全国的な鉄筋コンクリート造の坪単価平均は鉄骨鉄筋コンクリート造：約ss85万～120万なので東京は平均上限に近く、愛知や福岡は都市部であっても平均を下回ることが分かります。
住宅の需要は地方より都市部、しかも東京や大阪といった大都市のほうが高く、その傾向はこれからも続いていくでしょう。
マンションを経営するなら首都圏や大阪のほうが有利ですが、建築費が高いといったデメリットもあります。

マンション建築費用の価格が変動するポイントはどこ？

マンション建築の費用は以下の条件によっても変動します。

規模・建物のデザイン
グレード
間取り・部屋数
立地

マンションの規模が大きくなり階数が高くなるほど建築費用は上がります。
また、デザインも建築費用を左右する要因です。
例えば、デザイナーズマンションと呼ばれるオシャレなデザインや凹凸がある複雑な外観よりも、シンプルな長方形のマンションのほうが建築費用やメンテナンス費用は抑えられます。
デザイナーズマンションにするとマンションの資産価値は上昇しますが、メンテナンス費用なども高額になる傾向なので、よく検討しましょう。
また、前述したようにマンションの内装や設備のグレードを上げるほど、建築費用は高額になります。
賃貸物件は一般的に分譲物件より内装や設備のグレードを抑え、短期間で交換しても費用を抑えるケースも多いです。
しかし、東京や大阪などの都市部では、グレードの高い賃貸物件にも一定の需要があります。
マンションを建てる場所によっても、どのグレードのマンションに需要があるのか変わってくるので、事前調査が重要です。
間取りや部屋数によっても建築費用が変わってきます。
ファミリー向けの2LDK以上の物件より単身向けのワンルームのほうが部屋数が増える分、トイレ、浴室、キッチンなどの設備も数が必要になって費用がかかります。
このほか、大型トラックや重機が入らない場所や地盤の整備に時間がかかる土地は整備費がかかったり重機の運搬が大変になったりする分、費用がかかる傾向です。
例えば、都市部の住宅密集地に低層階のマンションを建てるほうが地方に高層階のマンションを建てるより費用がかかるケースもあるでしょう。

マンションの建築費用は値上がりしている

2021年初頭よりはじまった物価高は、建築業界にも影響を与えています。
2015年基準の建築物価指数（東京・2015年平均＝100）を見てみると、2024年1月は鉄筋コンクリート造の集合住宅で128でした。
12月に比べて0.2上昇しています。
建築物価指数は2021年1月よりずっと上昇傾向です。
世界的に建築資材である鉄や木材などが上昇しているので、これからもしばらく物価指数は上がり続けるだろうと予想されています。
そのため、これからマンションの建築を検討している方は常に最新の建築費用の相場を確認しておくのがおすすめです。
2～3年前の相場でおおよその費用を算出すると、実際の見積もりとかけ離れてしまう恐れもあるでしょう。

マンションを建築するのにかかる費用の内訳は？

ここでは、マンションを建築する費用の内訳について解説します。マンションの建築工事にかかる費用には以下のような種類があります

本体工事費
付帯工事費
その他諸経費

それぞれ1つずつ、内容、建築費にしめる割合などを解説するので、参考にしてください。

本体工事費

マンションの本体工事とは、建物そのものを建てる工事です。
建築費の7割を占めており、マンション工事の主軸といってもいいでしょう。
マンションの本体工事費の費用は、構造や規模、マンションのデザインなどによって変わってきます。
マンションは鉄骨造や鉄筋コンクリート造が一般的です。
鉄筋コンクリート造とは、コンクリートに太さ1cm以上の鉄棒を埋め込んだ構造です。
遮音性・気密性・耐震性などに優れており、10階までの低層階マンションの構造は鉄筋コンクリート造が一般的です。
一方、鉄骨造は軽くて間取りの自由度が高いといった特徴があります。
鉄骨造には軽量鉄骨造と重量鉄骨造があり、マンションに用いられるのは重量鉄骨造が一般的です。
重量鉄骨造は高層マンションなどにも用いられます。
鉄筋コンクリート造に比べると建築費用が抑えられる一方、耐火性と遮音性が低いといったデメリットもあります。
鉄筋コンクリート造と鉄骨造が選択できる場合、費用だけでなく構造のメリット・デメリットを確認したうえで選択しましょう。

付帯工事費

付帯工事とは、内装工事・解体工事・造成工事・基礎補強工事などの総称です。
マンションの各部屋に電気・ガス・給排水設備を引いたり、キッチン・トイレ・お風呂・壁紙・フローリングなどを設置したりする工事が内装工事です。
内装工事にはグレードがあり、高価な設備を使うほど費用が高額になる傾向です。
造成工事や基礎補強工事というのは、マンションを建てる前に土地を調える工事を指します。
マンション建築用に購入した土地でも、全くの整備を必要とせずいきなり基礎工事ができるところはまれです。
地盤調査をしたうえで、基礎補強工事や高低差を調える造成工事を行わなければなりません。
土地が軟弱だった場合や高低差がある場合は、基礎補強工事や造成工事に多額の費用がかかる場合もあるでしょう。
通常の戸建て住宅に比べて、マンションは建物の規模が大きい分基礎補強工事もしっかりと実施しなければなりません。
基礎補強工事や造成工事を怠ると、マンションが完成した後で地盤沈下が起こって建物が傾いたり、地震で大きな被害を受けたりする恐れもあります。
また、マンションを建設する予定の場所に建物が建っていた場合、それを撤去する費用も必要です。
古家付き土地などは相場より価格が低くお得に見えるかもしれませんが、解体費用などもかかるデメリットもあります。
付帯工事費用は、建築費の15％～20％が相場といわれていますが、土地の整備費用などによってはもっとかかる場合もあるでしょう。

その他諸経費

マンションをはじめとする建物を建築する場合、登録税・不動産取得税・印紙税などの各種税金が必要です。
また、火災保険や地震保険など各種保険料もかかります。
不動産取得税は建物の価値が高いほど高額になる傾向です。
登録税は不動産登記をする際に必要な税金で、手続きを司法書士などに変わってもらった場合は別途手数料もかかります。
このほか、ローンを組んでマンションを購入する場合はローンの手数料なども必要です。
その他諸費用はつい忘れがちですが、建築費の10％程度はかかるため2億円のマンションを建築した場合は2000万円が必要です。
その他諸費用もローンに組み込めますが現金での支払いが求められるものもあるので、マンションを建築する前はまとまった金額を手元においておきましょう。

自己資金はどの程度あればいいのか？

マンション建築に必要な資金は億単位です。
すべて自己資金で賄えればいいのですが、ほとんどの方はローンを利用します。
賃貸物件を建築する場合、住宅ローンは利用できません。
使用目的を偽ってローンを組んだ場合、一括返済などの重大なペナルティを科せられる可能性があります。
賃貸物件用のマンションを建てる場合は、アパートローンを利用しましょう。
住宅ローンよりも金利が高く住宅ローンのような減税措置もありませんが、住宅ローン同様に長期間組めるのがメリットです。
アパートローンには住宅ローン同様の審査があり、建築するマンションの収益性や本人の属性、土地と建物の担保価値等によって融資額が決まります。
例えば、本人が公務員などの安定した職業についており、カードや各種ローンの滞納もない場合は審査に通る可能性は高いでしょう。 また、都心にあって駅が近くマンションの需要が高い土地にマンションを建てる場合も、収益性が見込め、土地と建物の担保価値が高いので審査が通りやすい傾向です。
マンション建築に必要な自己資金は10～30％が理想といわれています。
例えば、総額2億円のマンションを建てるならば、2000万～6000万を自己資金として準備しており、残りの金額はローンを組んで返していきます。
希望通りの金額を借入れしたい場合は、施主の属性はもちろんのこと収益性が高い物件を建てることが重要です。

相続税対策としてマンションを建てる場合は？

近年は、相続税対策としてマンションを建てる方も増えています。
不動産や現金をそのまま相続させると多額の相続税がかかります。
特に、自分が住んでいる住宅以外の土地（更地）を相続する場合、特例や減税措置が使えないので、相続税が高額になる傾向です。
そのため、空いている土地に賃貸用のマンションを建て、それを相続すれば特例などが使えて節税になります。
前項で、マンションを建てるのに必要な自己資金は全体の10～30％と解説しましたが、相続制対策としてマンションを建てる場合は、借入れをできるだけ多くするほうが節税効果は高まります。
アパートローンも負の遺産として引き継げるため、遺産の総額からアパートローンを差し引くことで相続税の節税が可能です。
相続税対策としてマンションを建てたい場合は、その旨を不動産会社や住宅メーカーなどに相談してみましょう。

実際にマンション建築費用の目安をシミュレーションにて紹介

ここでは、実際にマンションを建築する際にどのくらいの費用がかかるかシミュレーションをしてみます。
あくまでも目安なので実際にシミュレーションした額よりも高くなる場合もありますが、「だいたいこのくらい」といった金額が分かれば、自己資金を貯める目標額にもなるでしょう。
計算式もご紹介するので、自分で建築費用を算出したい方も参考にしてください。

【鉄筋コンクリート造マンション】6階建ての例

まず、ご紹介するのは鉄筋コンクリート造6階建てのマンションです。
付帯工事費+本体工事費用の坪単価が90万、1階あたりの床面積が30坪だった場合の建築費は、30×6×90万＝1億6200万円となります。
諸費用が10％とした場合、1億6200万×10％＝1620万円
1億6200万+1620万＝1億7820万円
これが、おおよその建築費用になります。

【鉄骨マンション】4階建ての例

今度は、鉄骨造4階建てのマンションの例を紹介します。
付帯工事費+本体工事費用の坪単価が85万、1階あたりの床面積が50坪だった場合の建築
50×4×85＝1億7000万円
諸費用が10％だった場合1億7000万×10％＝1700万円
諸費用+工事費＝1億8700万円
階数が低くても延べ床面積が広ければ費用がかかります。
低層階マンションであれば費用がかからないというわけではありません。

実際にかかる建築費用とシミュレーションの金額を近づけるには？

今回行ったシミュレーションは、あくまでも坪単価の平均から計算した金額です、
前述したように、マンションの建築費用は地域によっても建物のデザイン、内装設備などによっても変わります。
ですから、マンションを建築するプランが具体的になった時点で、同じ地域内に建つ計画中のマンションと同程度の高さ、構造、内装、デザインのマンションを探して建築費用を調べてみましょう。
建築費が高騰しているので全く同じとはなりにくいのですが、全国の平均から算出するよりも正確な金額が算出できます。
価格に加えて、マンションの家賃、入居者の状況なども調べればマンションの収益性などある程度予想を立てられます。
不動産会社に相談してみれば、情報が集まるかもしれません。
積極的に活用してみましょう。
マンションオーナー同士の口コミサイトなども役立つ場合があります。

マンション経営で効率よく収入を得るにはどうすればいい？

最後に、マンション経営を成功させるコツや高収益のマンションを建てるためのポイントを紹介します。
近年は貯蓄よりも投資に力を入れている方が増え、中でも不動産投資は長期安定して収益を得られる投資方法として高所得者を中心に人気があります。
その一方で、マンション経営は必ずしも成功するとは限りません。 もし、失敗すれば億単位の損失を抱えるリスクもあります。
マンション経営を成功させるためには、高収益のマンションを建てることが重要です。
ぜひ、以下のポイントを参考にしてください。

マンション経営が適切な土地活用方法なのかを確認する

マンションの建築を検討している場合、本当にその土地がマンション経営に適しているか、よく考えましょう。
高収益のマンションとは、家賃滞納がない住人が全ての部屋に入っているマンションです。
住人が退去してもすぐに次の住人が入れば、収入が途切れることはありません。
そのようなマンションを建てるには、マンション需要の高い土地を探すことが重要です。
土地には、さまざまな活用法があります。
例えば、近くに大学や大きな会社があり、別の地域がたくさんの単身者が集まってくる地域はワンルームマンションに高い需要があるように見えます。
しかし、よく調査をするとすでにワンルームマンションが沢山建っており飽和状態になっている場合も珍しくありません。
さらによく調べてみたら、住宅設備が貧弱なマンションが多くコインランドリーに高い需要があり、コインランドリーを建築したら高収益を得たといったケースもあるでしょう。
反対に、マンションの需要がほとんどないような土地に見えたが実は転勤族のファミリーが多く、ファミリー向けマンションの需要が高かったといったケースもあります。
マンションだけが土地活用の方法ではありません。
駐車場、駐輪場のほか、コインランドリーなどさまざまな活用法があります。
複数の不動産業者に相談し、最適解を見つけ出しましょう。
億単位の出費になるので焦ってはいけません。

コスト節約と投資のバランスを計算する

マンションの建築費は、コストカットも可能です。
例えば、シンプルな外見で設備も最低限なものならば建築費用を抑えられるうえ、維持費やメンテナンス費用もかかりません。
しかし、あまりコストダウンをしすぎると以下のようなデメリットが出てきます。

設備などの耐久性が低くなって頻繁な修繕が必要になる
外見や内装が他のマンションに比べて見劣りがする
築年数が経つほど新しい住人が入りにくくなる

アパートローンを20年程度組んでマンションを長期経営したい場合、コストカットをしすぎるとデメリットが大きくなっていきます。
特に、頻繁にメンテナンスをする必要が出てくると、最初にある程度のお金をかけて高い設備を導入したほうがトータルで見れば安くついたといった場合もあるでしょう。
ですから、コストダウンだけに目を向けず投資が必要な部分には投資を行うことが重要です。

マンションのメンテナンス費用も計算しておく

マンションは建てて終わりではありません。
定期的なメンテナンス費用がかかります。
住人が退去すれば、部屋のクリーニング費用と修繕費用がかかります。
設備が古くなれば交換が必要です。
また、廊下やエントランスなどの共益部分にかかる電気代や清掃費用、修繕費用などはオーナーが支払います。
それに加えて、10～15年に1度外壁の塗り替えなど大規模な修繕工事も必要です。
これらの費用を家賃や敷金・礼金から賄わなければなりません。
豪華な設備や凝ったデザインのマンションやアパートを建てれば、話題性もあって人気が出る可能性があります。
しかし、維持費が高いマンションは家賃も高めになりがちです。
相場に比べて高い家賃のマンションは築年数が経つほど住人が入りにくくなります。
マンション経営を検討している方は、10年先20年先のことも考えてマンションの設備やデザインなどを決めましょう。
家賃相場なども調べておくことが重要です。

その地域にとって適切な規模と間取りを決める

高収益のマンションを建てるには規模と間取りも重要です。
大規模なマンションは満室になれば毎月入ってくる家賃も多額になります。
しかし、大規模なマンションはメンテナンス費用も高額になり、空き部屋が増えるとオーナーの負担が増して行くデメリットもあります。
一方、小規模なマンションは住人の数は少ないですが、管理費用やメンテナンス費用を抑えられるのがメリットです。
しかし、住人が1人でも退去して長い間空き部屋になれば経営に大きな支障が出がちです。
マンションを建てる地域の人口、マンションへの需要などを良く検討したうえで、適切な規模と間取りの物件を建てましょう。

複数社の建築プランを比較して検討する

マンションの建築費用は建築会社やハウスメーカーによっても異なります。
比較検討するために、必ず複数の会社から見積もりを取ってみましょう。
比較することで、建築会社の特徴や建築プランのメリット・デメリットが見えてきます。
地域によっては知名度の高い全国規模の大会社よりも、地域密着型の中小の建築会社の方が良い建築プランを提案してくれる場合もあるでしょう。