雨漏りする空き家は直さず売れる？修理前の査定と売却の進め方

雨漏りする空き家でも、売却を相談できる？

雨漏りがあるだけで売却できなくなるわけではない

「雨漏りのある家では、相談しても断られるのでは」と心配になるかもしれません。けれども、雨漏りがあるからといって、売却の相談ができないわけではありません。買主を探す仲介だけでなく、不動産会社による買取も含め、どのような方法が考えられるかを確認できます。

ただし、雨漏りのある物件への対応範囲は会社によって異なります。築年数や土地の条件、雨漏りの範囲、地域の需要によって、提示される価格や引渡し条件も変わります。1社だけで判断せず、物件の状態を伝えたうえで、現状のまま売る場合と修理して売る場合の条件を比べてみましょう。

修理が必要かは、建物の状態と売却方法によって変わる

天井にできた染みが小さくても、雨水が入っている場所や、壁の内部まで傷んでいるかどうかは見た目だけでは分かりません。修理する場合も、工事の範囲によって費用は変わります。一方、現状のまま売る場合は、雨漏りがあることを踏まえて価格や引渡し条件を考えることになります。

そのため、急いで修理を契約する前に、「どこを直す必要があるか」と「今の状態ならどのような売却条件になるか」を分けて確認してみましょう。雨漏りが続き、傷みが広がっている場合は、売却の相談と並行して、雨漏り調査や修理の専門業者へ、安全面と被害を広げないための対応を相談してください。

売却を考える前に、雨漏りについて何を確認する？

原因が分からない段階でも、見たことや気づいたことをメモしておくと、売却を相談する会社や、雨漏り調査を依頼する専門業者に状況を伝えやすくなります。難しく考えず、まずは次の3つを確認してみましょう。

いつ・どこで雨漏りに気づいたか

まずは、雨漏りを見つけた時期と場所を確認します。「強い雨の日だけだった」「2階の天井に染みがあった」など、分かる範囲で構いません。離れた場所に住んでいて発生時期が分からない場合は、発見した日だけ記録しておきましょう。分からない部分を無理に推測せず、そのまま伝えることも大切です。

雨染みのほか、天井・壁・床に傷みがないか

染みの場所や広がり、壁紙の浮き、床の変色など、目で確認できる範囲は写真に残しておくと便利です。ただし、無理に屋根へ上ったり、傷んだ天井をはがしたりする必要はありません。漏電が疑われる、天井が大きくたわんでいるなど、少しでも危険を感じたら近づかず、電気設備にも触れないでください。安全を確保したうえで、状況に応じて電気工事業者や雨漏り調査・修理の専門業者など、適切な相談先へ連絡しましょう。

過去の修理記録、見積書、写真は残っているか

以前に修理したことがある場合は、工事の時期や場所が分かる見積書・請求書・写真を探してみましょう。資料が見つからなくても、「以前に直した記憶がある」という情報が相談の手がかりになります。ただし、過去に修理したからといって、現在は雨漏りしていないと決めつけないようにしましょう。

雨水がどこから入り、被害がどこまで広がっているかは、見た目だけで決めつけないことが大切です。必要に応じて雨漏り調査や修理の専門業者へ調査を依頼し、分かった内容を売却相談にも役立てましょう。

「修理して売る」「現状のまま売る」はどう比較する？

「修理すれば高く売れそう」という理由だけで工事を決めると、かけた費用を売却代金で回収できるかまでは分かりません。修理後の査定額も、あくまでその時点での見込みです。比べるときは、先に必要となる費用、手元に残りそうな金額、引渡しまでにかかる時間を一緒に確認しましょう。

たとえば、修理によって査定額が上がる見込みがあっても、修理費や工事期間まで含めると、手元に残る金額はそれほど変わらないかもしれません。反対に、修理しない場合は買主の候補が限られることもあります。査定額は実際に売れる金額とは限らないため、金額だけでなく、提案の理由も聞いておきたいところです。

この段階では、1社の査定額だけで決めず、対応できる範囲や提案の理由も比べたいところです。タウンライフ空き家解決では、売却査定や解体見積もりなどの解決プランを無料で依頼できます。雨漏りがあることを伝えたうえで、届いた提案を比べてみましょう。提案内容や対応の可否は、物件・地域・各社によって異なります。

雨漏りのある空き家を相談・売却するときの注意点

分かっていることと未確認のことを分けて伝える

売却の相談時は、前の節で整理した写真や修理記録をもとに、雨染みを見つけた場所・時期や、過去の修理内容を伝えます。原因や被害の範囲をまだ調べていない場合は、無理に推測せず、「未確認」であることもそのまま共有しましょう。

国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、売主や所有者しか分からない物件の過去の履歴や状態について、売主等が知り得る範囲で告知書に記載し、買主等へ渡すことが望ましいとされています。修繕履歴も、記載事項の例に含まれています。

確認できた事実と、まだ分からないことを分けて整理することが大切です。売却が具体的に進む段階で、買主へ伝える内容や使用する書式を、売買を担当する不動産会社と確認しましょう。

修理する範囲と、引き渡す時点の状態を確認する

修理をする場合は、まず雨漏り調査や修理の専門業者に、雨水が入っている場所と工事する範囲を確認しましょう。天井の染みをきれいにする工事と、雨水の浸入を止める工事とでは目的が違います。工事内容が決まったら、「どこまで直した状態で引き渡すのか」を売買を担当する不動産会社と共有し、売出し時の説明と食い違わないようにしておくことが大切です。

契約時の取り決めは不動産会社と確認する

現状のまま売ることになっても、雨漏りについて説明しなくてよいわけではありません。分かっている不具合や修理履歴、引渡し時の状態、売主と買主の取り決めを契約前に確認しましょう。取引後の責任は、契約内容や物件の状況によって変わります。「現状のままなら責任を負わない」と一律に考えず、担当する不動産会社へ確認してください。

判断できないときは、どの順番で進める？

調査と査定のどちらから始めればよいか、迷う方もいるでしょう。けれども、すべての調査や修理を終えてから売却相談を始める必要はありません。今分かっている情報を整理できたら、その段階で査定や解決プランを依頼して大丈夫です。

なお、2と3は、物件の状態によって同時に進めても問題ありません。調査に費用がかかる場合は、何を確認するための調査なのか、見積もりの内容も先に確かめておきましょう。

雨漏り以外にも売れにくい理由がありそうな場合は、空き家が売れない理由と対処法も参考にしてください。こちらの記事では、立地や建物の状態など、空き家が売れにくくなる主な理由を紹介しています。

雨漏りする空き家の売却でよくある質問

Q. 雨染みだけでも、売却相談時に伝えた方がよいですか？

A. はい。雨染みを見つけたことと、その場所を伝えましょう。雨漏りかどうか、原因が何かをまだ確認していない場合は、無理に断定する必要はありません。写真があれば、相談先にも状況を共有しやすくなります。

Q. 原因が分からない場合、査定前に必ず調査が必要ですか？

A. いいえ、調査を終えていなくても査定の相談はできます。ただし、原因や傷みの範囲が分からないため、具体的な査定条件を出す前に調査を勧められることもあります。どのような調査が必要か、費用がかかるかは、査定を依頼した会社や雨漏り調査の専門業者へ確認しましょう。

Q. 雨漏りを修理した履歴も、買主に伝えるべきですか？

A. はい。過去に雨漏りがあったことや、修理した履歴も、売却を担当する不動産会社へ伝えましょう。買主へ説明する内容や使用する書式は、担当者と確認します。「修理したので、もう雨漏りしない」と言い切るのではなく、工事した時期や場所など、分かっている事実を伝えることが大切です。

Q. 被害が大きい場合、解体も比較した方がよいですか？

A. はい。建物の傷みが広い場合は、現状のまま売る方法、修理してから売る方法、解体して土地として売る方法を比べることも考えられます。ただし、先に解体すれば有利になるとは限りません。解体費や土地の条件も含めて提案を確認し、工事を契約する前に比較しましょう。