アパート経営にかかる費用はどのくらい？
初期費用や必要な自己資金に関して解説！

アパート経営をする際に必要な初期投資費用とは？

アパート経営を始める際には、土地購入から建設、諸経費に至るまで、多岐にわたる初期費用がかかります。この章では、これらの費用の内訳と必要な資金規模を解説します。

土地の購入費用

アパートの経営をはじめるにあたって、土地の購入はアパートの建設と同様に大部分を占める費用です。
土地を持っていない場合はまず土地を購入する必要があります。不動産会社を通じて購入したり、インターネットで土地を探したり、地主から直接購入したりと様々な方法があります。土地購入には以下の点に注意が必要です。
土地の用途: 土地は用途によって、住居用、商業用、工業用などに区分されています。用途地域の制限を確認する必要があります。
土地の条件: 土地の形状、地盤、周辺環境などを調査する必要があります。
土地の価格: 相場より高値で販売されていないか確認する必要があります。
契約内容: 土地売買契約書の内容をしっかりと確認する必要があります。

アパートの建設費

アパート経営の中でも最も大部分を占めるのがアパートの建設費です。建設費は大きく分けて「本体工事費」と「付帯工事費」の2つがあります。それらについて説明していきます。

本体価格

アパート経営における本体価格は、建物を建設する上で最も大きな費用の一つです。この費用には、基礎工事、構造体工事、外装・内装工事など、アパートを構成するために必要なすべての建設工事が含まれます。工事の規模や使用する材料、施工業者の選定によって費用は大きく変動しますが、アパートの品質や将来の入居率を左右する重要な投資です。適切な予算配分とコスト管理を行い、長期的な運用を見据えた賢明な工事計画が求められます。

別途工事費

別途工事費とは、アパート建設における本体工事以外に必要となる費用で、外構工事や設備工事、駐車場の整備などがこれに該当します。これらはアパートの利便性や居住の快適性を高めるために不可欠であり、アパートの魅力を向上させる上で重要な役割を果たします。
さらに、アクセス道路の整備、緑化工事、水道や電気などのライフラインの接続に関わる工事も含まれます。これらの工事には適切な計画と予算が必要で、全体のコストを抑えつつ、価値を高める工夫が求められます。

建設費以外にかかる諸経費

アパート経営においては、建設費用の他にも様々な「その他諸費用」が発生します。それら諸費用について、説明していきます。

融資関連の経費

アパート経営を実現するために利用するアパートローンには、事務手数料や金利等の費用が伴います。この手数料は、ローンの種類や金融機関によって異なり、融資額の一定割合で設定されることが一般的です。アパートローンの手数料は、融資を受ける際の初期費用の一部として計上され、資金計画を立てる上で重要な要素となります。適切な金融機関選びと条件交渉が、コスト削減につながるポイントです。

アパートの設計にかかる費用

アパート経営における設計費用は、建物の規模や構造、設備などによって大きく変動しますが、一般的には建築費用の5～10％程度が目安となります。

設計費用には、以下の内容が含まれます。

• 基本設計

  建物の形状、大きさ、構造、設備などを設計する費用です。

• 実施設計

  基本設計に基づいて、具体的な図面や仕様書を作成する費用です。

• その他

  許認可申請手続きの代行費用など、設計業務に付随する費用です。

登記費用

アパート経営に際して必要となる登記費用は、土地や建物の所有権移転登記（新築の場合は保存登記）、抵当権設定登記などにかかる費用です。これらは法的な権利関係を明確にするために不可欠であり、費用は登記の種類や対象物件の価値によって異なります。登記作業は専門的な知識を要するため、司法書士に依頼することが一般的で、その報酬も含めて計画に入れる必要があります。適正な登記費用の把握は、スムーズな資産管理につながります。

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物など不動産を取得した際に課税される地方税です。この税額は、不動産の取得価格や地域によって定められた評価基準に基づいて計算されます。アパート経営を始める際には、この不動産取得税も重要な初期費用の一部として考慮する必要があります。計画段階で正確な税額を見積もり、資金計画に組み入れることが、予期せぬ費用負担を避けるためには不可欠です。

土地仲介手数料

アパート経営をするにあたって、土地の購入は重要なステップです。土地仲介業者は、土地の購入を希望する投資家と、土地の売却所有者とを結びつける役割を果たします。
土地仲介手数料は、土地の売買が成立した場合に、土地仲介業者に支払う報酬です。手数料は、土地の売買価格によって計算されます。

火災保険・地震保険などの各種保険料

アパート経営においては、建物や賃貸事業を守るための各種保険への加入が必須です。火災保険、地震保険、賃貸損害保険など、事業の規模や立地、建物の特性に応じて選定します。これらの保険料は、長期的な運用コストの一部として計画的に捻出する必要があり、適切な保険選びがリスク管理に大きく寄与します。保険料は予期せぬ事態から資産を守る重要な投資となります。

印紙税

印紙税とは、契約書の作成時に課税される税金です。文書の作成時に納付する必要があり、納付方法は収入印紙を購入して文書に貼り消印を押す方法と、電子印紙を使用する方法があります。アパートを建設する際には、施工業者と建設工事請負契約書の取り交わし時や、アパートローンの契約時に印紙税の納付が必要となります。

新築建物登録免許税

アパート経営において、新築建物を所有権保存登記する場合、登録免許税がかかります。登録免許税は、不動産登記申請時に納付する税金です。登記申請時に、現金書留、郵便振替、金融機関窓口納付、収納代行機関での納付などにより納付することができます。新築建物の所有権保存登記は、登記申請から完了までに約1週間かかり、司法書士に依頼することもできます。

司法書士手数料

アパート経営において、司法書士に登記手続きを依頼する場合、司法書士手数料がかかります。司法書士手数料は、司法書士報酬とも呼ばれます。現金、銀行振込、クレジットカードなどで支払うことができます。
司法書士を選ぶ際のポイントとしては以下の通りです。

• 経験や実務経験が豊富な司法書士を選ぶ
• 複数の司法書士から見積もりを取り、比較検討する
• 費用だけでなく、サービス内容や対応なども考慮する

管理会社へ支払う管理委託費用

アパート経営を成功させるためには、入居者の募集や家賃の回収、清掃や修繕などの管理業務を効率的に行う必要があります。これらの業務を全て自分で行うことは大変な負担となるため、多くのオーナーは管理会社に委託しています。管理委託費用は、管理会社に支払う報酬で一般的には家賃収入の5%程度が相場です。

新築アパートと中古アパートの初期投資費用には違いはあるの？

新築アパートと中古アパートの経営に関して、初期投資費用には大きな違いがあります。主な違いとしては以下の通りです。

建築費
新築アパートでは、土地購入費用に加えて建築費がかかります。これは、中古アパートにはない大きな初期費用となります。

リフォーム費用
中古アパートでは、築年数や状態によってはリフォームが必要となります。リフォーム費用は、物件の状態によって大きく異なりますが、新築アパートよりも費用がかかる場合が多いです。

その他
新築アパートは、設備や内装が最新なので、初期費用を抑えられる可能性があります。一方、中古アパートは、修繕積立金が充実している場合など、将来的な費用を抑えられる可能性があります。

新築アパートは初期投資費用が大きく、長期的な視点で収益化を目指す経営スタイルに向いています。一方、中古アパートは初期投資費用を抑え、比較的早く収益化を目指す経営スタイルに向いています。
どちらを選ぶべきかは、アパート経営を考えている人それぞれの目標やリスク許容度によって異なりますので、適している方を選ぶようにしましょう。

アパート経営をする際に必要な維持費用とは？

アパート経営では、建設後も継続的に発生する維持費用の多寡が運用の成功に大きく影響します。修繕費や管理費など、これらのコストを適切に管理することが、長期的な収益性を高める鍵となります。

継続的に発生する費用

アパート経営維持費用の中には継続的に発生する費用があります。それらについて説明します。

維持・管理手数料

維持・管理手数料はアパート経営において継続的にかかる重要な経費の一つです。これには、共有部分の清掃、照明の電気代、ゴミ収集サービス、防犯システムの維持などが含まれます。また、定期的な建物のメンテナンスや、緊急時の修理対応もこの費用に含まれることが多いです。適切な管理を怠ると、建物の価値が下がり、入居率にも悪影響を及ぼすため、賃貸管理会社に委託する場合の管理費も考慮に入れる必要があります。維持・管理費の適正な管理は、資産価値を保ち、安定した収益を生み出すために必要です。

光熱費

光熱費は、アパート経営における運営コストの中でも日々変動する部分であり、電気、ガス、水道といったエネルギー資源の使用量に基づいて発生します。共用部分の照明やエレベーター、ランドリー設備など、入居者が共同で利用する施設の運用に必要なエネルギー費用は、オーナー側の負担となります。光熱費を抑えるためには、省エネ型の設備投資や、使用量に応じた料金プランの選定が有効です。また、入居者に対して節水や節電を呼びかける取り組みも、コスト削減に繋がります。

アパートローン返済費用

アパートローン返済費用は、アパート経営の維持費用の中でも大きな割合を占める重要な支出です。この返済は、購入や建設に関わる資金を金融機関から借入れた際の、元金と利息の支払いにあたります。返済計画は、将来の賃貸収入を見込んで慎重に立てられるべきであり、返済期間や金利条件、返済額の変動リスクなど、様々な要素を考慮する必要があります。アパート経営の収益性を確保しつつ、安定したキャッシュフローを維持するためには、ローン返済の負担が収入に見合ったものであることが不可欠です。適切な返済計画により、経営の持続性と成長性を確保することが可能になります。

損害保険料

損害保険料は、アパート経営に伴うリスクをカバーするための重要な経費です。火災、自然災害、賃貸人の賠償責任など、様々なリスクに備える保険があり、これらは資産を保護し、万一の事態に備えるために不可欠です。損害保険の選定では、物件の立地や構造、利用状況を考慮し、必要な補償内容を選び、過不足ない保険料の設定が求められます。保険料は継続的な経費となるため、コストパフォーマンスを考慮しつつ、適切な保険会社と契約を結ぶことが、経営の安定性を高める上で重要となります。適切な損害保険に加入することで、投資のリスクを軽減し、安心して経営を行うことが可能です。

都度発生する経費

アパート経営維持費用の中には毎月継続的に発生する費用の他にも都度発生する費用があります。それらについて説明します。

修繕費用

修繕費用は、アパート経営において建物や設備の長寿命化を図り、資産価値を維持するために必要な経費です。時間の経過と共に必然的に生じる建物の老朽化や設備の故障に対応するための費用であり、計画的に予算を確保しておくことが重要です。具体的には、塗装の更新、屋根や外壁の補修、給排水設備のメンテナンス、エアコンやボイラーなどの機器交換が含まれます。定期的な点検を行い、小さな問題を早期に発見し対処することで、大規模な修繕が必要になる前にコストを抑えることができます。

リフォーム費用

リフォーム費用は、アパート経営における大きな一時的支出で、入居者のニーズに応えるためや、建物の価値を向上させるために行われます。内装の更新、設備のグレードアップ、間取りの変更など、入居者が快適に過ごせる空間を提供するための改修が主な目的です。また、築年数が経過した物件の魅力を再活性化させ、競争力を保つためにもリフォームは不可欠です。この費用は、物件の収益性向上を見込んで計画的に投資されるべきであり、賃貸市場の動向や入居者の要望を踏まえた上で、最適なリフォーム計画を策定することが求められます。

仲介手数料

仲介手数料は、アパート経営における入居者募集や物件の売買時に発生する費用であり、不動産業者に支払うサービス料金です。この手数料は、物件の賃貸契約を結ぶ際や売買取引を行う際に、成約価格の一定割合として計算されます。特に新規に入居者を募集する場合や、投資物件を売却する際には、適切な仲介業者の選定が重要となり、手数料の負担を考慮したうえで、サービスの質とコストパフォーマンスを見極める必要があります。仲介手数料は、物件の運用成績に直接影響を与えるため、経営計画において適切に管理することが求められます。

自己資金が足りない場合はアパートローンの検討がおすすめ

自己資金が足りない場合でも、アパート経営を実現する方法の一つがアパートローンの活用です。この章では、資金調達の選択肢としてのアパートローンについて、その借入先、返済期間、借入可能額等について解説します。

アパートローンの借入先

アパートローンの借入先には、銀行、信用金庫、政府系金融機関、ノンバンクなど、複数の選択肢が存在します。各金融機関にはそれぞれ特色があり、提供するローンの条件やサービス内容が異なります。例えば、大手銀行は低利での資金提供が可能ですが、条件が厳格な場合が多く、逆に地域密着型の金融機関では柔軟な対応を期待できることがあります。また、政府系金融機関からの借入れは、比較的低利で長期のローンが組みやすい特徴があります。借入先の選定には、自身の経営計画や資金需要に最適な条件を提供する金融機関を選ぶことが重要です。各金融機関の条件を比較検討し、適切な借入先を選定することが、経営の安定に繋がります。

返済の資金繰りや期間を頭に入れておく

アパートローン返済の資金繰りを早めに考えておく必要があります。返済額の計算方法は借入期間で借入金を割ることで導き出せます。
また、返済の期間も頭に入れておくことも重要です。長期の返済期間を選択すれば月々の返済額を抑えることができ、キャッシュフローの余裕を持たせることが可能になります。しかし、その分、支払う利息総額が増加するため、総返済額が高くなる傾向にあります。一方、短期の返済期間では月々の返済額は高くなりますが、支払う利息の総額を抑えることができ、長期的に見れば経済的です。返済期間を決定する際には、現在の収益性、将来の資金計画、金利変動のリスクなどを総合的に考慮し、経営戦略に合わせた最適な選択を行うことが求められます。

融資限度額

融資限度額は、アパート経営を開始する際に金融機関からどれだけの資金を調達できるかを示す重要な指標です。金融機関は、申込者の信用度、提供される担保の価値、プロジェクトの収益性などを総合的に評価して借入可能額を決定します。借入額が事業計画の必要資金に達しない場合、プロジェクトの実行が困難になる可能性があるため、計画段階でしっかりと資金需要を見積もり、必要な自己資金の準備や追加の資金調達計画を立てることが重要です。また、過剰な借入は返済負担を重くし、経営の安定性を損なうリスクもあるため、借入可能額に対する慎重な検討が求められます。

返済能力の有無

アパートローンを利用する際、金融機関は借入者の返済能力を重視します。そのため、最低年収の目安が設けられ、これがローンの承認基準の一つとなります。具体的な最低年収は金融機関やローンの種類によって異なりますが、一般的には年収の10〜30倍程度が借入れ可能額とされることが多いです。これは、借入者がローンの返済に加えて生活費や他の負債の返済も行えるように、一定の収入基準を設けるためです。最低年収の目安を満たしていない場合、ローンの承認が得られないか、条件が不利になる可能性があるため、事前に金融機関の基準を確認し、適切な計画を立てることが重要です。

アパート経営にはどんなリスクがある？

アパート経営は魅力的な投資機会を提供しますが、経済状況の変化や入居率の変動など、様々なリスクも伴います。この章では、アパート経営における主なリスクとその対策について解説します。

空室リスク

空室のリスクはアパート経営における主要な課題の一つです。空室には様々な原因があります。主な空室の原因は以下の3点です。

• アパートの立地による空室リスク
• 地域の供給過剰による空室リスク
• 社会情勢の変化に伴う一時的な空室リスク
• アパートの経年による空室リスク

アパートの立地による空室リスク

立地が悪いと、入居希望者が少なくなり、空室リスクが増します。空室リスクを高める立地条件としては、以下の点が挙げられます。

• 交通アクセスが悪い

  駅から遠い、バス路線が少ないなど、交通アクセスが悪い立地は、入居希望者の選択肢から外れやすく、空室リスクを高めます。

• 周辺環境が悪い

  治安が悪い、騒音がひどい、ゴミが多いなど、周辺環境が悪い立地は、住環境への不安から入居希望者を遠ざけます。

地域の供給過剰による空室リスク

地域全体の賃貸物件供給量が需要を上回ると、空室率が上昇し、空室リスクが高まります。これは、アパート経営において大きな収益悪化要因となるため、事前にしっかりと理解しておくことが重要です。供給過剰になる原因として以下の点が挙げられます。

• 人口減少

  人口減少は賃貸需要の減少に直結するため、供給過剰状態を招きやすくなります。

• 新築物件の増加

  投資目的などで新築物件が過剰に建設されると、供給過剰状態となり、既存物件の空室リスクが高まります。

• 都市開発

  都市開発によって賃貸住宅の供給量が増加すると、供給過剰状態となり、空室リスクが高まります。

社会情勢の変化による一時的な空室リスク

社会情勢の変化は、賃貸住宅市場に大きな影響を与え、一時的な空室リスクを高める可能性があります。近年では、以下の社会情勢の変化が空室リスクに影響を与えていると考えられています。

• 新型コロナウイルス感染症の影響

  リモートワークやオンライン授業の普及により、都心から郊外への転居が増加し、都心部の空室率が上昇しています。また、サービス業を中心に雇用環境が悪化し、転勤や転職に伴う引っ越しが減少しています。

• 景気低迷

  景気低迷により、収入減少や失業率の増加が懸念され、家賃滞納や退去リスクが高まる可能性があります。 企業の採用活動縮小により、新社会人の賃貸住宅需要が減少する可能性があります。

アパートの経年による空室リスク

アパートは築年数とともに老朽化が進み、設備や仕様が古くなることで空室リスクが高くなります。入居希望者は、快適で安全な住環境を求めるため、築年数が古いアパートは敬遠される傾向があります。

賃料の低下リスク

賃料の低下は、空室が原因で起こります。仮に空室が続いた場合、賃料を下げた上で入居者の募集を行うことになりますが、その状態で入居が決まれば、賃料は下がった状態で保たれてしまいます。
もし隣の部屋の賃料が自分の部屋の賃料よりも安いと何かで知った場合、自分の部屋の賃料も下げてほしいとの要望がくる可能性もあります。
賃料の低下を避けるには、そもそもの原因である空室を作らないことが必要になります。

家賃の滞納リスク

家賃の滞納もアパート経営における主要なリスクの一つです。1～2か月の滞納では退去させることは難しく、3か月以上の家賃滞納で賃貸借契約の解除事由に該当します。
つまり、オーナーは退去までの損失を負担する必要があります。
近年、家賃滞納リスクを回避するために、家賃保証会社の利用が現実的な選択肢として注目されています。しかし、借主は保証会社に保証料を支払う必要があり、オーナーにとっては保証料の負担と、保証会社の倒産リスクが課題となります。 そこで、オーナーにとって最適な家賃保証会社を選ぶためには、「保証料の比較」「倒産リスクの評価」を行うことが重要です。

アパートの老朽化リスク

アパートの老朽化は、安全性の低下や修繕費の増加により経営リスクを高めます。建物の寿命が近づくにつれ、頻繁なメンテナンスや大規模な修繕が必要になり、それに伴うコストは経済負担を増加させることがあります。このリスクを管理するためには、定期的な点検と適時な修繕が不可欠です。また、長期的な資産価値を維持するために、予防的な保守管理や時宜に応じたリフォームの実施が効果的です。

地震・洪水・台風などの災害リスク

災害のリスクは、自然災害によってアパートが被害を受け、修繕費用が発生したり、一時的に収入が途絶える可能性があることを指します。地震、洪水、台風などの災害は予測不可能であり、大きな経済的損失を引き起こすことがあります。このリスクに対処するためには、適切な保険に加入しておくことが重要です。保険により、災害発生時の財務的影響を軽減し、迅速な復旧を支援することが可能となります。

入居者トラブルのリスク

アパート経営において、入居者トラブルは避けられない課題の一つです。トラブルは多岐に渡りますが、主に「家賃滞納」「規約違反」「物件の損傷」「退去トラブル」などが挙げられます。対策としては、入居審査を厳格に行うことで、トラブルを起こしやすい入居者を排除することができます。またアパートの規約を明確に定め、入居者に周知徹底することが重要です。トラブルが発生してしまった場合に備えて、弁護士などの専門家と顧問契約を結んでおくことも有効です。