店舗兼住宅とは？間取りのポイントや建築費用の相場をご紹介します！

店舗兼住宅とは

店舗兼住宅とは、その名の通り事業用の「店舗」と居住用の「住宅」を兼ねた建物のことです。
街中で目にすることもある店舗兼住宅ですが、自宅と店舗が一緒になっているため、何か店舗事業をする場合に、他で物件を探す必要はありません。
プライベートと仕事を切り離したい方にとってデメリットになる部分はありますが、他に店舗を借りる費用や通勤費・通勤時間がかからないなど、仕事をする上でメリットが多いです。
現在、自宅とは別に物件を借りて店舗事業を行っている方であれば、店舗兼住宅を建てることで、自宅で店舗を経営しながら資産形成ができるメリットもあります。

おすすめのレイアウト

店舗兼住宅は、商売繁盛を考えながらプライベート空間を守ることについても意識する必要があるため、間取りづくりはとても大切です。
ここでは、店舗兼住宅を建てる際に注意するべき間取りのポイントを解説します。

基本的には店舗スペースは1階にした方がいい

店舗事業の大原則ですが、空中階よりも路面店の方が、店内や看板などが道路から目に入りやすく、圧倒的に集客力があるので、店舗区画は1階に配置します。また、2階に比べて入りやすいため、顧客の心理的なハードルも低くなります。
2階店舗では、集客を考える上でかなり不利になるので、周りから認知されやすいよう1階に店舗を設けましょう。

店舗と住宅の入り口は別にする

店舗兼住宅では、店舗と住宅の入口を別にすることで、それぞれの防犯性を上げることが基本です。
将来的に、店舗部分だけ賃貸する可能性を考えても、店舗と住宅の入口を別に設けて、動線を完全に分けておくことがプライベートを守る上でも大切となります。
なお、建物を建てる土地の用途地域が第一種低層エリアである場合は、建物の設計上、動線を分けることができない場合もあるので、注意が必要です。

スタッフスペースを確保する

店舗内には、スタッフのスペースを確保することも大切です。
顧客から見えない従業員スペースは、従業員の休憩や食事の場となるだけでなく、商品や業務に使う道具の置き場所、事務仕事を行うスペースにも利用できます。
従業員スペースは、客席や商品の設置場所など、売り上げにつながるスペースではないため、過度に広くして店内面積を圧迫しないよう注意が必要です。

外から店の中の雰囲気や商品が見えるようにする

特に飲食店やアパレルショップなど、視覚的にアピールしたい業種の場合は、何をやっている店舗かアピールして集客につなげるため、外から店内の雰囲気や商品がよく見える設計にすることも大切です。
道路側に面した壁に大きな窓サッシを設置することで外から店内の見晴らしがよくなり、店舗内を広く見せる効果があります。
営業状況や店舗内の混雑状況などを外から確認できるメリットもあるため、店舗内は外から見えやすい設計にしましょう。
クリニックやエステサロンなど、プライバシーを重視したい業種は、外から店内が見えない設計の方が好まれます。

店内はバリアフリーを意識して設計する

車いすやベビーカーがあっても利用しやすいよう、店内は、バリアフリーを意識して設計することも重要なポイントです。
店内の入口や商品棚、サービススペース、トイレなどに段差があると、身体が不自由な方や小さい子供連れは、利用しづらい場合があります。
店内はできるだけフラットになるよう設計し、もし段差ができてしまう場合には、スロープや手すり等を設置して、バリアフリーな店内になるよう意識しましょう。

店舗と住宅のトイレは別にする

プライベート空間であるトイレは、当然家族の利用もあるので、店舗用と住宅用は分けて設置するのが基本です。
店舗用と住宅用を同じにしてしまうと、利用者が多く、来店者が利用しづらくなり、他の家族としても使いたいときに使えないストレスにつながります。
事業内容によっては、さらに店舗内で顧客用と従業員用を別に設置した方がよい場合もあります。

防音対策をしっかりする

どのような店舗を経営していくかにもよりますが、店舗からの音が住宅スペースまで漏れてしまうと、家族の暮らしに影響してしまいます。また、逆もしかりで子供がいる場合は子供の声が店舗に漏れてしまう可能性もあります。特に住宅部分と店舗部分が隣接している場合は、念入りな防音対策が必要になります。

必要があれば駐車場を設置する

業種や交通利便性などを考えて、必要があれば駐車場を設置することも必要になります。
ヨガ教室やスポーツ教室、小売り店舗など、顧客の荷物が多くなる業種や駅から遠く交通利便性がよくない場所では、駐車場を設置した方がよいでしょう。
また、仕入れや道具の買い出しが頻繁に発生する事業を行う場合、自分で利用する駐車場を設ける必要もあります。
駐車場の必要性や設置台数については、土地面積による要素もありますが、近くに月極の駐車場がある場合には、そこの利用も合わせて検討することが大切です。

店舗部分には防犯カメラを設置する

飲食店や小売店のように店舗内にレジ金や材料、在庫などを保管する事業の場合、店舗の入り口やレジ前、厨房などに防犯カメラを設置してセキュリティ対策をするのも大切です。
防犯対策はある程度のコストもかかるため、過度に行う必要はありませんが、後々のリスクを考えると最低限は必要になります。
例えば、学習塾や整体院のように店内で保管するものが少ない事業の場合は、店舗の入口に設置するだけで問題ありません。
住宅が併設されている分、常に目の届く範囲ではありますが、必要な部分については、セキュリティ対策することを心掛けておきましょう。

店舗兼住宅を建設する費用

店舗兼住宅を検討する上で最も気になるのが建設にかかる費用です。
仮に自分が理想とするイメージがあっても、予算に見合ってなければ意味がありません。
ここでは、店舗兼住宅を建てるための費用について解説します。

建設費用の相場はどのくらい？

店舗兼住宅の場合、30坪前後の一般的な住宅よりも延床面積を広く設計することが多く、おおよそ3,000～4,000万円程度は、建設費用がかかります。
建物の構造や間取り、仕様、設備などによって建築費用は大きく変わりますが、おおよその建築費用は把握しておくことが大切です。
3,000～4,000万円はあくまで目安であり、こだわればこだわるほど建築費は高くなるので、自分の予算や事業の収益性を考えて、無理のない範囲に収めるようにしましょう。
なお、土地から店舗兼住宅を検討する場合は、別途、土地の購入費用についても予算に入れておく必要があります。

費用は業種によって異なる

店舗兼住宅を建設する費用は、店舗で行う事業の業種によって全く異なります。
例えば、学習塾やヨガ教室など、スペースだけ確保すれば事業ができる業種の場合、一般的な住宅とそこまで建設費は変わりません。
一方、飲食店や美容室などのように、間取りが複雑で設備などの導入が多い事業の場合は、一般住宅よりも建設費がぐっと高くなります。
内装工事が複雑になるほど、建築費は高額になり、設計上、建物構造を木造ではなく鉄骨造にする必要がある場合などは、更に建設費用が上がります。
業種によって建物だけでなく外構工事の内容も変わってくるため、まずは、自分がやりたい業種を明確にして、住宅メーカーや工務店に相談してみることが大切です。

住宅ローンで店舗兼住宅を建てる方法

店舗兼住宅を建てたい方の中には、住宅ローンでの購入を検討している場合も多いでしょう。
結論、店舗兼住宅の購入で住宅ローンを利用することは可能ですが、利用するためには、事前に知っておくべき注意点があります。
ここでは、住宅ローンを利用して店舗兼住宅を建てる方法を解説するので、住宅ローンでの購入を考えている方は参考にしてください。

住宅ローンを借りるための要件

基本的に、店舗兼住宅の購入者向けに住宅ローンを貸し出す金融機関は、あまり多くありません。
店舗兼住宅の購入に住宅ローンを利用できる金融機関も中にはありますが、一般的に、以下のような要件をつけている場合が多いので注意が必要です。

• 住宅部分の延床面積が建物全体の1/2以上であること
• 店舗をローン契約者自身が使用すること（※第三者への賃貸はNG）

固定資産税の軽減措置の要件と同じく住宅部分が、全体の半分以上を占めることに加え、店舗を自分で使用し続けることが要件に含まれます。

住宅ローンを利用することで金利が安く、返済期間も35年で組むことができるため、毎月のランニングコストを安くできるメリットがあります。

住宅ローン控除を受けるための要件

店舗兼住宅は、一般的な住宅と同じく一定の要件を満たすことで、住宅ローン控除を受けることもできます。
住宅ローン控除とは、住宅の購入者が、ローンの借入額に応じて所得税の還付を受けることができ、節税につながる制度のことです。
店舗兼住宅で住宅ローン控除を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

• 住宅部分の延床面積が建物全体の1/2分以上であること。
• 新築住宅を建築または購入後、2009年1月1日～2025年12月31日までにその住宅を自分の居住用に使用すること。
• 建築工事完了日または取得の日から6ヶ月以内に、自分の居住用に使用すること。
• 建物の延床面積が50㎡以上であること。

要件的には、住宅ローンの利用に必要なものとほとんど変わりありません。
延床面積が50㎡以上の要件はありますが、店舗兼住宅の場合、建物面積が50㎡未満になることはまずないため、心配する必要はないでしょう。
なお、住宅ローン控除が利用できるのは、あくまで住宅部分に限られ、店舗部分は、適用外であるため、確定申告の際には注意が必要です。