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これは必見!住まい購入のワンポイント講座

購入予算をどう決めるか?

住まいの購入には、「予算を立てる」ことが何よりも先決です。

「全額キャッシュ、予算に糸目なし」という方以外、
通常予算の構成は「自己資金」と「借入金」の合計額です。

一昔前は、「頭金は購入価格の2割以上用意すること」が定説だった時代もありましたが、
今は、頭金0円、全額借入で購入することも可能です。

だからと言って、借り入れに依存した購入をすすめているわけではありませんので、
くれぐれもご注意ください。


さて、購入予算に話を戻します。

まず、基本的な捉え方としては「購入物件ありき」で予算を立てないようにすることです。

「購入物件ありき」とは、この物件を購入するためには、いくらの頭金を用意して、
いくらの借り入れでどのくらい返済しなければならないのかという考え方です。

あくまで、目安として予算の感覚をつかむためのものだった良いですが、
いざ購入となると無理が生じる可能性が高くなります。

それでは、どうしたら良いのかと言うと、
自分のMAX(=購入限度額)を知ることから始めると良いでしょう。

自己資金で言えば、自分で用意できる額、
親御さんなどの親族の方から確実に援助してもらえる額の合計はいくらかを算出することです。


次に、借入金の算出に移ります。

借入限度額を算出する場合、購入者の収入形態(給与者か自営業者かなど)、収入合算の有無、既存借入状況(車ローン・クレジットカード、キャッシングカードの有無や利用実績)などによって、状況が大きく変わる場合があります。

ここでは、サラリーマンの給与所得のみで、収入合算なし、既存借入もなし、銀行の住宅ローンを利用するという設定で話をすすめます。

借入限度額は、次のステップで算出することができます。


【借入限度額を算出するためのステップ】

<1> 直近の税込年収から返済限度額を知る
<2> 年齢から返済期間限度を知る
<3> 銀行借入を想定した場合の住宅ローン金利から借入限度額を知る


<1>直近の税込年収から返済限度額を知る

直近の税込年収は、源泉徴収票などで確認することができます。
年収を確認したら、次のような算式で掛け算してみてください。

年収 × 返済比率(※)

それが、あなたの年間返済限度額になり、
さらに12で割ると、月々の支払限度額が算出できます。

※返済比率の目安表

あなたの年収 返済比率
300万円以下 25%
300万円超~400万円以下 30%
400万円超~700万円以下 35%
700万円超 40%


<2>年齢から返済期間限度を知る

次に、自分の年齢から返済の上限期間をあらかじめ調べます。 計算式は、次の通りになります

75歳(※)- 現在の年齢

それが、あなたの返済期間の限度です。
(※)銀行借入先によって70~80歳程度の幅があります。


<3> 住宅ローン金利から借入限度額を知る

さらに、銀行での借入を想定した住宅ローンの「金利」についても調べます。

ここで注意することは、住宅ローン金利には「優遇金利」と「基準金利」があることです。

予算の算出をする場合は通常「基準金利(※1)」を適用します。

仮に、基準金利を3.00%(元利均等方式)、返済期間の限度を35年とした場合、借入限度額の計算式は、次の通りとなります。

月々の支払限度額 ÷ 3,849(※2)× 100 (単位:万円)

(※1)基準金利は常に変動していますので、最寄りの銀行の住宅ローンセンターなどに問い合わせて確認すると良いでしょう。
(※2)「3,849」という数字は、金利3.00%、返済期間35年とした場合の100万円あたりの毎月返済額です。


このようなステップで、借入限度額を算出したら、自己資金を加えた総額があなたの購入予算の限度額になります。

但し、これはあくまで「上限」であり、実際にその通りにしなくてはいけないものではありません。

自分の購入ポテンシャル(=能力)から、予算のデットラインを知ることで、
現実的な予算範囲を決める最初の目安になればよいでしょう。

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