相続したマンションが空き家になったら？売るか貸すかの判断方法と費用

相続したマンションが空き家になったら、まず何を確認する？

「売るか貸すか」を考える前に、まずは誰の名義になるのか、毎月どのくらい支払っているのかを確かめましょう。親が保管していた書類をすぐに見つけられなくても、管理会社や管理組合に相談すると、費用や規約を確認する手がかりになります。

兄弟姉妹など、相続に関わる方がほかにもいるなら、売るか貸すかを一人で決める前に、名義とそれぞれの意向を確認しておきましょう。登記の手続きが気になる方は、空き家の相続登記に関する記事もご覧ください。

空室のまま持ち続けると、いくらかかる？

誰も住んでいない部屋でも、管理費と修繕積立金は毎月かかります。固定資産税・都市計画税や保険料、駐車場を契約したままならその料金も忘れずに確認しましょう。室内の設備が古ければ、あとで修理や交換が必要になることもあります。

手始めに、毎月の支払いを12か月分にして、年払いの税金・保険料を加えると、「このまま1年間持つといくらかかるか」が見えてきます。

例えば、管理費と修繕積立金の合計が月3万円なら、この2項目だけで年36万円です。あくまで計算例なので、ご自身の請求書で確かめてみてください。なお、管理組合へ支払う「管理費」と、貸した後に賃貸管理会社へ支払う「管理委託料」は別の費用です。

売るか貸すかは、手取りと実質収支で比べる

手放してまとまったお金を受け取るか、所有しながら家賃収入を得るか。迷ったときは、売却で手元に残る金額と、賃貸で費用を差し引いた後に残る金額を、それぞれ書き出してみましょう。将来の家賃や売却価格は確定していないので、どちらも「見込み」として比べます。

売る場合は、査定額から「最後に残る額」を確認

査定額が分かったら、「実際にいくら残りそうか」も確認してみてください。仲介手数料などの費用のほか、室内の家財をどうするか、いつごろ引き渡すかによっても条件は変わります。査定額は成約価格ではありません。仲介と買取の提案を比べるときも、金額と条件を一緒に見ておきましょう。

貸す場合は、空室や修繕を入れて考える

「月10万円で貸せそう」と聞くと魅力的ですが、その全額が手元に残るわけではありません。入居者の募集費用や管理委託料、設備の修理代、次の入居者が決まるまでの空室期間も考えておきたいところです。将来、家族がその部屋に住む予定があるかどうかも判断材料になります。

数字を比べるときは、売却後の見込手取りと、賃貸で1年あたりに残る見込額を分けて書くのがおすすめです。一度に受け取るお金と毎年の収入はそのまま大小を比べられません。何年持ち続けたいか、管理にどれくらい手をかけられるかも一緒に考えましょう。

マンションならではの管理状況を確認する

マンションは、部屋の中だけを見ればよいわけではありません。建物全体の手入れや修繕の予定も、売却や賃貸を考えるうえで大切です。管理費・修繕積立金の額、滞納の有無、大規模修繕の予定など、分かることをメモしておきましょう。資料がそろっていなければ、そのことを不動産会社に伝えれば大丈夫です。

貸すことを考えているなら、管理規約や使用細則にも目を通しておきましょう。入居者に守ってもらうルールや管理組合への届出は、マンションごとに違います。室内の設備も、貸し出す前にどこまで直す必要があるか相談できます。

タウンライフ空き家解決に寄せられた2024年4月～2026年4月の相談15,834件をみると、対象物件のうちマンションは2.5％でした。戸建ての相談が中心ですが、マンションについても相談が寄せられています。この数字は当社への相談内訳であり、全国の空き家に占めるマンションの割合ではありません。

売却を選んだ場合の進め方

「売る方向で考えてみよう」と思ったら、手元にある書類を集めながら、次の順に進めると整理しやすくなります。全部そろってから査定を頼む必要はありません。分からないことも含めて相談してみましょう。

部屋が遠くにあるなら、鍵をどう預けるか、現地の確認に立ち会う必要があるかも早めに聞いておくと安心です。戸建ての実家を例にした記事ですが、離れた場所から売却を進める際の確認事項は、遠方の実家を売却する方法でもご紹介しています。

相続したマンションを売る際の税金で注意したいこと

「相続した空き家を売ると、3,000万円の控除を受けられる」と聞いたことはありませんか？　実は、この「相続空き家の特例」には建物の種類などの条件があります。国税庁は対象家屋の要件の一つとして、「区分所有建物登記がされている建物でないこと」を挙げています。一般的な分譲マンションの一室は、空き家になっただけではこの特例を使えません。

一方、売却時の税金は、購入時の金額や相続の経緯などによって変わります。「控除が使えないなら税金がいくらかかる」と決めつけず、購入時や相続時の書類を用意し、税務署または税理士に確認してみてください。

よくある質問

Q. 親の家財が残っていても、売却査定を頼めますか？

A. まずは何がどのくらい残っているかを伝え、今の状態で査定できるか聞いてみましょう。片付けが必要か、費用を誰が負担するかは売却方法や引渡し条件で変わります。先に全部処分するかどうかは、条件を確認してから決められます。

Q. 管理費や修繕積立金の未払いがある場合は？

A. まず管理会社・管理組合に未払いの額を確認し、売却を相談する不動産会社にも伝えましょう。売買の際の清算方法も含めて確認できます。

Q. 貸してから売ることもできますか？

A. 貸してから売却を考えることもできます。ただし、入居者がいる部屋と空室では、買い手や売却条件が変わる可能性があります。「数年後には売りたい」という希望があるなら、賃貸借契約を結ぶ前に不動産会社へ伝えておきましょう。

Q. 売却査定と賃料の見込みを同時に相談できますか？

A. 売却と賃貸の両方を扱う不動産会社なら、それぞれの見込みを相談できます。対応できる内容は会社や地域によって異なるため、依頼時に確認してみてください。